Nhà đầu tư thứ cấp là gì? Các quy định về nhà đầu tư thứ cấp

Thế nào là nhà đầu tư thứ cấp?

Căn cứ Khoản 13, Điều 2, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.

Các quy định về nhà đầu tư thứ cấp?

Nhà đầu tư thứ cấp chịu sự quản lý của ai?

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 18, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư thứ cấp phải chịu sự quản lý của chủ đầu tư cấp 1 trong quá trình đầu tư xây dựng. Trong đó, chủ đầu tư cấp 1 là chủ đầu tư được Nhà nước giao thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị. Chủ đầu tư cấp 1 có thể là:

• Các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng
• Ban quản lý khu vực phát triển đô thị, các Ban quản lý đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao
• Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hợp tác xã
• Các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Ngoài việc giám sát việc thực hiện đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư cấp 1 còn có nghĩa vụ hướng dẫn thủ tục và phối hợp với chủ đầu tư thứ cấp để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất có hạ tầng kỹ thuật hoặc các sản phẩm khác của dự án theo đúng quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư thứ cấp chịu sự quản lý của chủ đầu tư cấp 1

Nghĩa vụ của nhà đầu tư thứ cấp

Căn cứ Điều 18, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, nhà đầu tư thứ cấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ sau:

• Lập quy hoạch chi tiết (nếu khu vực thực hiện dự án chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt), thiết kế đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện theo đúng quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
• Thực hiện đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã được phê duyệt.
• Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.
• Đảm bảo kết nối tạm thời giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.
• Thực hiện các yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc đóng góp xây dựng hạ tầng khu vực và giao phần diện tích đất đã có hạ tầng để tạo quỹ xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Tổ chức thực hiện các hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các dịch vụ đô thị khác thuộc phạm vi dự án trong thời gian chưa bàn giao.
• Quản lý vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình không chuyển giao hoặc chưa chuyển giao cho chính quyền địa phương.
• Giám sát việc thực hiện đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư thứ cấp (nếu có) phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã được phê duyệt.
• Chủ đầu tư thứ cấp phải chịu sự quản lý của chủ đầu tư cấp 1 trong quá trình đầu tư xây dựng, bảo đảm tuân thủ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, thực hiện việc đầu tư xây dựng theo quy định của hợp đồng ký kết giữa hai bên, các quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Nhà đầu tư thứ cấp trong lĩnh vực bất động sản

Trong lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp là những người mua và bán bất động sản nhằm thu lại lợi nhuận nhờ sự chênh lệch về giá. Những nhà đầu tư thứ cấp không tham gia vào quá trình tạo dựng bất động sản đó, mà chỉ mua bất động sản thường là căn hộ, biệt thự... để bán cho các khách hàng có nhu cầu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ: “Qua khảo sát, có 3 chủ thể tác động trực tiếp đến việc tăng giá bán trên thị trường bất động sản, đó là chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản thường tăng giá bán qua mỗi đợt chào bán sản phẩm. Sàn giao dịch và nhà môi giới tăng giá bán và đặc biệt là nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), tăng giá bán để kiếm lời”.

Nhà đầu tư thứ cấp trong lĩnh vực bất động sản

Thực tế, có nhiều khách hàng phải chịu mức chênh lệch lớn khi mua căn hộ, biệt thự từ các nhà đầu tư thứ cấp. Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam Land chia sẻ, khi công ty mở bán dự án, có nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua 5 - 10 căn hộ và chỉ cần đóng trước một khoản tiền nhỏ. Sau đó, họ sẽ tìm kiếm khách hàng mua lại để kiếm lời từ số tiền chênh lệch với giá mua ban đầu. Điều đó làm cho một số khách hàng cho rằng chủ đầu tư đang dùng chiêu trò để tăng giá bán căn hộ.

 Ông Phúc nói: “Qua thực tế này, chúng tôi có những quy định để sàng lọc nhà đầu tư thứ cấp. Những dự án của Him Lam Land hiện nay tuyệt đối không bán cho các nhà đầu tư thứ cấp, vì họ đang làm khách hàng mất niềm tin vào dự án cũng như tên tuổi của công ty, dù đây là nguồn khách hàng đẩy mạnh giao dịch của các dự án bất động sản”.

Chính vì vậy, Him Lam Land đã có những chính sách quát triệu với nhân viên sàn, với các khách hàng mua từ 2 căn hộ sẽ phải xem xét có phải nhà đầu tư thứ cấp không để hạn chế bán cho họ. Ông Phúc cũng chia sẻ rằng: “Sản phẩm bên tôi chủ yếu bán cho những người dân có nhu cầu ở thực. Đối với nhà đầu tư thứ cấp, chúng tôi rất e ngại vì bài học cách đây nhiều năm khi thị trường bất động sản xuất hiện bong bóng cũng một phần do tác động của các nhà đầu tư thứ cấp”.

Các nhà đầu tư thứ cấp có thể là nguyên nhân gây nên tình trạng bất ổn về giá bất động sản. Vì vậy, các chủ đầu tư dự án cần có những chính sách can thiệp phù hợp trong quá trình thực hiện giao dịch bán căn hộ, biệt thự…

Như vậy, nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu sự quản lý của nhà đầu tư cấp 1. Họ phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.