Đất tái định cư là gì? Các quy định của pháp luật về đất tái định cư

Thế nào gọi là đất tái định cư?

Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp cho những người bị thu hồi đất giúp họ có nơi an cư mới và sớm ổn định cuộc sống. Đất ở tái định cư có đầy đủ tính chất pháp lý giống như đất ở thông thường. Chủ sở hữu sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có toàn quyền sử dụng đất hợp pháp giống như các loại đất ở khác.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được Nhà nước cấp đất tái định cư. Vậy các trường hợp được cấp đất tái định cư được quy định ra sao?

Điều kiện cấp đất tái định cư

Căn cứ Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP điều kiện cấp đất tái định cư được quy định như sau:

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư nếu:

- Bị thu hồi hết đất ở 

- Phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

- Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.

Đất tái định cư là như thế nào?

Lưu ý:

- Nếu hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền hoặc hoặc xem xét để bồi thường bằng đất ở (áp dụng với các địa phương có điều kiện về quỹ đất).

- Nếu hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định trên mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

- Nếu trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 1 thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Diện tích đất tái định cư được xác định như thế nào?

Căn cứ Điều 27, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 27. Suất tái định cư tối thiểu

1. Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

2. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

3. Căn cứ quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền”.

Như vậy:

- Nếu như địa phương có quỹ đất để hỗ trợ tái định cư thì khi Nhà nước thu hồi đất thì người dân sẽ được bồi thường bằng đất ở. Trong đó, diện tích đất ở bồi thường không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương.

- Nếu địa phương đó không có quỹ đất thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền. Số tiền bồi thường sẽ được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm thu hồi đất.

- Nếu phần đất tái định cư có giá trị lớn hơn do với phần đất bị thu hồi thì người dân sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch theo quy định.

Giải đáp các thắc mắc thường gặp về đất tái định cư

Đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Căn cứ Điều 55, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”.

Đất tái định cư chính là đất ở, mà theo quy định trên thì đất ở là loại đất có thu tiền sử dụng đất. Vì vậy, đất tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Nếu bạn đang có nhu cầu kinh doanh đất đai, hãy tham khảo bài viết: 3 cách kinh doanh đất đai hiệu quả dành cho các nhà đầu tư.

Đất tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định

Đất tái định cư có phải nộp thuế không?

Căn cứ Khoản 1, Điều 1, Thông tư 153/2011/TT-BTC, thông tư hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định như sau:

“Điều 1. Đối tượng chịu thuế

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành”.

Đất tái định cư là đất ở mà theo quy định trên, đất ở là đối tượng chịu thuế. Vì vậy, đất tái định cư phải nộp thuế theo quy định. Căn cứ tính thuế sử dụng đất tái định cư là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

Đất tái định cư có tách thửa được không?

Đất tái định cư có được tách thửa nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về điều kiện để thửa đất được phép tách thửa và các trường hợp không được phép chia tách thửa đất. Thông thường các điều kiện đó là:

• Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định tại từng khu vực.
• Không thuộc trường hợp đang tranh chấp hoặc bị kê biên để thi hành án
• Còn thời hạn sử dụng đất
• Không thuộc khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định của pháp luật
• Phần diện tích đề nghị tách thửa chưa có thông báo thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đất tái định cư có được cấp sổ đỏ không?

Có. Theo quy định tại Điều 97, Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Đất tái định cư có được cấp sổ đỏ

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Có. Về mặt pháp lý sau khi lô đất tái định cư được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu có thể làm đơn yêu cầu tách sổ đỏ nếu mảnh đất đó đáp ứng được các điều kiện tách thửa theo quy định của từng địa phương nơi mảnh đất tọa lạc.

Đất tái định cư có được bán/chuyển nhượng không?

Có. Điều kiện thực hiện quyền mua bán, chuyển nhượng đất tái định cư được quy định tại Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Đất quy hoạch tái định cư là gì?

Đất quy hoạch tái định cư là khu đất đã được phân bổ và khoanh vùng theo không gian sử dụng cho mục đích bồi thường cho người bị thu hồi đất, giúp họ có nơi an cư mới để nhanh chóng ổn định cuộc sống.

Khu đất tái định cư là gì?

Khu đất tái định cư là một khu vực bao gồm nhiều thửa đất liền kề với nhau, có ranh giới phân chia rõ ràng, được Nhà nước cấp cho những người bị thu hồi đất và được đền bù đất theo quy định.

Đất nền tái định cư là gì?

Đất nền tái định cư là loại đất nền do Nhà nước cấp để bồi thường cho người bị thu hồi đất, giúp họ sớm có nơi an cư mới. Những mảnh đất này chưa có bất kỳ tác động nào của con người và máy móc như đào, lấp, san đất... nên nó vẫn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu.

Như vậy, đất tái định cư như một khoản bồi thường của Nhà nước dành cho cá nhân, hộ gia đình khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, chỉ có các đối tượng theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP mới được bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định.