Các loại rủi ro khi dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo của khách hàng vay thế chấp

Các loại rủi ro khi nhận tài sản đảm bảo là bất động sản

Bất động sản là loại tài sản dùng để thế chấp phổ biến nhất khi vay vốn ngân hàng của người dân. Bởi đây là tài sản đảm bảo an toàn và tính thanh khoản rất tốt nên thường được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay lớn trong thời gian dài hạn. Nhất là các bất động sản có chứng nhận quyền sở hữu bằng các giấy tờ do nhà nước cấp (sổ đỏ, sổ hồng, giấy trắng…). 

Tuy nhiên, loại tài sản này cũng chứa nhiều rủi ro, sau đây là một số rủi ro thường gặp bạn cần nắm để biết cách phòng ngừa.

Rủi ro khi nhận bất động sản là đất đai và nhà ở

Với bất động sản là đất đai và nhà ở bạn có nguy cơ gặp phải các rủi ro như:

• Rủi ro khi khó xác định diện tích và ranh giới của đất nông nghiệp, đất rừng, đất dự án chưa san lấp... . Ví dụ khách vay vốn chỉ vào 1 khu đất và nói rằng: “Từ hàng cây này đến con sông kia thuộc sở hữu của tôi”, nhưng thực tế không có cột mốc để xác định. Vì vậy nhân viên tín dụng phải yêu cầu khách hàng vẽ hiện trạng vị trí đất, thông tin quy hoạch dự án… để tăng tính bảo đảm cho tài sản.
• Sổ đỏ và các giấy tờ giả: Thủ đoạn làm giả các giấy tờ để lừa đảo ngày càng tinh vi, có trường hợp làm giả toàn phần, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký. Thậm chí có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó để cán bộ tín dụng cho vay nhận biết được, khi phát hiện ra thì khách hàng đã cao chạy xa bay. Do đó, để an toàn bạn cần thực hiện đúng quy trình từ khâu công chứng đến khâu đăng ký phòng tài nguyên môi trường của ủy ban quận. Có nhiều khách hàng viện cớ cần vay tiền nhanh và có quen biết này nọ nên yêu cầu đưa hồ sơ cho khách hàng tự về quận đăng ký mà thực chất là làm giả các giấy tờ chứng nhận trên. Vì vậy nhân viên ngân hàng bắt buộc phải thực hiện quy trình để đảm bảo an toàn.
• Rủi ro tài sản bảo đảm bị mất do nguyên nhân khách quan: Thực tế đã có những vụ sạt lở đất xảy ra cuốn trôi theo nhà đất là tài sản bảo đảm cho khoản vay của khách hàng. Trường hợp này bên cho vay phải chịu rủi ro hoàn toàn khi người vay không trả được nợ bởi tài sản của họ cũng bị mất.
• Rủi ro do sự thay đổi chính sách quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước: Thực tế có trường hợp khi bắt đầu ký hợp đồng thế chấp thì bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm còn nguyên vẹn, nhưng một thời gian ngắn sau do thay đổi quy hoạch nên bất động sản bị thu hồi, giải tỏa mặt bằng. Lúc này tài sản bảo đảm bị sụt giảm giá trị rất nhanh chóng, dẫn tới giao dịch vay vốn giữa bên cho vay và khách hàng trở thành giao dịch không bảo đảm.
• Lối vào hẹp (hẻm dưới 1m) hoặc không có lối vào nên bất động sản này có tính thanh khoản thấp. Nếu nhân viên tín dụng chỉ dựa vào diện tích đất để cho vay có thể sẽ “bị hớ” so với giá trị thực tế của loại nhà đất này.
• Nhiều người cùng đứng tên tài sản: Một số cá nhân được thừa kế từ bố mẹ để lại, trên sổ là một danh sách những người đứng tên. Những người này ủy quyền lại cho 1 người để vay và mỗi người trả nợ một phần. Tuy nhiên đến khi trả nợ thì người này tị nạnh người kia dẫn đến kiện tụng. Ngoài ra còn có hiện tượng là một người đứng tên sổ nhưng thực tế tất cả anh em đều được hưởng. Người này tự ý thế chấp, đến khi không trả được nợ người nhà mới biết và xảy ra tranh chấp.
• Chủ sổ Giấy chứng nhận quyền sở hữu là người bảo lãnh (bên thứ 3) chứ không phải bên vay, và 2 người này không có quan hệ huyết thống, họ hàng. Nhiều trường hợp vay hộ, vay ké, nghĩa là có tài sản nhưng không đủ giấy tờ nên nhờ người khác vay hộ. Đến khi không trả được nợ, ngân hàng đòi tiền người vay thì người vay bảo là chỉ vay hộ chứ không dùng vốn và dây dưa khó đòi.

Trên đây là một số rủi ro khi vay thế chấp bằng tài sản là bất động sản đất đai hay nhà ở. Ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm một số rủi ro khi cho vay thế chấp nhận tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá trong bài sau:

Các loại rủi ro khi cho vay thế chấp nhận tài sản đảm bảo bằng giấy tờ có giá

Các loại rủi ro khi dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo của khách hàng vay thế chấp

Rủi ro khi nhận bất động sản là căn hộ, nhà dự án

Với tài sản bất động sản là căn hộ nhà dự án, chung cư thường chưa có sổ hồng nhưng vẫn được nhận thế chấp và được xác nhận phong tỏa mua bán chuyển nhượng bởi chủ đầu tư công trình. Do đó cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ như:

• Chủ đầu tư bỏ dở công trình: Do thua lỗ, lãi vay ngân hàng cao, giá vật liệu...khiến chủ đầu tư không thể tiếp tục xây dựng nữa làm khách hàng không bán được tài sản để trả nợ, chuyển nhượng cũng không ai mua, khách hàng bị tăng lãi khoản vay dẫn đến mất khả năng trả nợ.
• Tính pháp lý không chặt chẽ: Một số trường hợp sở hữu bất động sản mà không có hợp đồng mua bán, chỉ có hợp đồng góp vốn và được chuyển nhượng từ người này sang người khác bằng xác nhận có đóng dấu của chủ đầu tư. Khách hàng vẫn có chủ quyền đối với tài sản nhưng khi dùng tài sản này để thế chấp sẽ rất khó để ngân hàng tiến hành thu hồi nợ do còn liên quan đến nhiều đối tượng mua bán khác.
• Khu vực bị phong tỏa, dự án chưa hoàn thành: Các dự án không được hội đồng thành phố phê duyệt, chủ đầu tư làm “chui” nhưng bị phát hiện. Do đó công trình không thực hiện được, số vốn vay của khách hàng bị chôn chân, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.
• Rủi ro cháy nổ, sập: Với nhà đất ở thành phố dù nhà có bị cháy bạn vẫn có thể bán đất nền trả nợ, còn chung cư bị cháy thì sổ hồng cũng chỉ là tờ giấy. Đợi đến khi chủ đầu tư bồi thường (nếu chủ đầu tư có lỗi) hoặc bảo hiểm bồi thường (bảo hiểm có lỗi) thường dây dưa kéo dài. Do đó trường hợp này xảy ra xem như bạn mất khả năng trả nợ.

Rủi ro khi nhận bất động sản là nhà xưởng, kho bãi

Doanh nghiệp dùng nhà xưởng và các công trình xây dựng trên đất làm tài sản thế chấp nhưng các khu sản xuất này đều là đất thuê (nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hàng năm) do đó bị giới hạn về thời hạn vay và trả nợ hoặc thanh khoản. Vậy nên tính đảm bảo của tài sản này cho khoản vay thấp vì bị giới hạn đối tượng mua bán dẫn đến việc thu hồi phát mãi tài sản khó khăn hơn.

Biện pháp phòng ngừa rủi ro

Các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm là bất động sản bạn có thể tham khảo như sau:

• Tài sản bảo đảm chỉ là nguồn thu nợ thứ hai sau nguồn thu nợ chính là từ thu nhập ổn định hàng tháng hoặc phương án hoặc dự án sản xuất kinh doanh của khách hàng vay. Vậy nên trong giao dịch vay vốn, hợp đồng tài sản đảm bảo được pháp luật coi là hợp đồng phụ. Do đó, trước khi cho vay hãy tiến hành thẩm định thật kỹ tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính, dòng tiền và uy tín của khách hàng vay, đồng thời xem xét hiệu quả của phương án hoặc dự án đề nghị vay vốn, cuối cùng mới xem đến tài sản bảo đảm. 
• Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng và cần hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ dựa trên các văn bản pháp luật quy định. Đồng thời thường xuyên đào tạo nâng cao kiến thức cho cán bộ nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng để phòng tránh các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong việc nhận và xử lý tài sản bảo đảm.
• Đơn vị cho vay nên thường xuyên đánh giá, kiểm tra lại tài sản đảm bảo theo định kỳ hoặc đột xuất nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro. Khi xử lý tài sản bảo đảm cần phải phối hợp với khách hàng và các cơ quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời.
• Với những trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đã lâu, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận bị thất lạc, không được lưu trữ đầy đủ; Trường hợp chia tách hoặc sáp nhập địa giới hành chính,… cần phải thu thập các chứng cứ qua nhiều nguồn (từ chính quyền cấp xã, phường qua việc kiểm tra sổ nhân khẩu hộ tịch; xin xác nhận của công an quản lý nhân khẩu hộ tịch qua các thời kỳ). Trường hợp quá khó khăn có thể liên hệ lên công an cấp quận/huyện để xin sao hồ sơ.
• Đối với các tài sản đảm bảo có tranh chấp của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan hãy nhờ sự giúp can thiệp của cơ quan pháp luật để làm rõ giá trị đầu tư, công sức đóng góp vào bất động sản… nhằm làm căn cứ để tòa án giải quyết quyền lợi khách quan.

Tóm lại, bất động sản thường có tính thanh khoản cao và an toàn, tuy nhiên vấn đề luôn tiềm ẩn những rủi ro mà nếu chủ quan sẽ dễ bị bỏ qua. Là một cán bộ tín dụng, cần thiết phải thực hiện đúng quy trình liên quan đến tài sản, đặc biệt là các khâu liên quan đến cơ quan nhà nước.