Đất thổ cư có bị quy hoạch không theo quy định của pháp luật?

Quy hoạch sử dụng đất là gì?

Theo Khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai thì quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Đất thổ cư có bị quy hoạch không?

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 13 Luật Đất đai, Nhà nước có quyền quyết định sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Vì vậy, đất thổ cư có thể bị quy hoạch nếu vị trí của mảnh đất thuộc dự án quy hoạch của Nhà nước. Nhà nước thu hồi đất của người dân để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung của đất nước. Người dân bị thu hồi đất sẽ được Nhà nước giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trường hợp nếu không có đất để bồi thường thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.

Đất thổ cư có bị quy hoạch không?

Điều kiện để được bồi thường khi bị thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai, điều kiện được được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp...”.

Như vậy, để được bồi thường về đất thì chủ sở hữu phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, đất bị thu hồi không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Quy định bồi thường về đất khi bị thu hồi đất thổ cư

Căn cứ Điều 79, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Như vậy, việc bồi thường sẽ được chia thành các trường hợp sau:

- Nếu không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Trong trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo quy định.

- Nếu còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì sẽ được xem xét bồi thường bằng đất ở (áp dụng với trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất). Nếu không có đất ở thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền.

- Với các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được bồi thường về đất nếu đáp ứng được đầy đủ các quy định về điều kiện để được bồi thường.

Xem thêm: Nợ tiền sử dụng đất thổ cư là gì? Thủ tục ghi nợ như thế nào?

Quy định bồi thường khi bị thu hồi đất

Giải đáp thắc mắc về đất thổ cư bị quy hoạch

Đất thổ cư bị quy hoạch sau bao lâu bị thu hồi?

Căn cứ Khoản 8, Điều 49, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”

Như vậy trong thời hạn 3 năm kể từ ngày có công bố quy hoạch thì đất thổ cư bị quy hoạch sẽ bị thu hồi. Trường hợp sau 3 năm mà vẫn chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi.

Đất thổ cư bị quy hoạch có xây nhà được không?

Căn cứ Khoản 7, Điều 49 Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, đất thổ cư bị quy hoạch sẽ không được xây dựng mới nhà ở. Nếu người dân muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình trình hiện có thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xem thêm: Đất như thế nào được lên thổ cư theo quy định của pháp luật?

Đất thổ cư nằm trong quy hoạch

Đất thổ cư bị quy hoạch có bán được không?

Theo Khoản 7, Điều 49, Luật Đất đai, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Căn cứ Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Như vậy, trong trong trường hợp nêu trên, người dân vẫn có thể tiến hành mua bán cho đến khi có quyết định thu hồi đất.

Mua phải đất thổ cư thuộc diện quy hoạch có được bồi thường không?

Có nếu người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện tại Điều 75 Luật Đất đai:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc:

Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

- Mảnh đất bị thu hồi không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm

Đất thuộc quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?

Căn cứ Điều 49, Luật Đất đai thì trong trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu quy hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người dân vẫn được thực hiện các quyền của mình trong đó có quyền chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu đất thổ cư nằm trong quy hoạch của dự án thì Nhà nước buộc phải thu hồi lại để phục vụ các lợi ích chung của quốc gia và cộng đồng. Chủ sở hữu sẽ được Nhà nước xem xét bồi thường bằng đất ở hoặc bằng tiền để sớm ổn định cuộc sống.