Đất nền dự án là gì? Mua đất nền dự án cần lưu ý điều gì?

Thế nào là đất nền dự án?

Đất nền dự án (tên tiếng anh: Ground project) là loại đất nền nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư và chưa được tiến hành xây dựng. Các lô đất này chưa có sự tác động của con người và móc móc như đào, lấp, san đất nên vẫn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu.

Đất nền dự án thường nằm trong khu vực có quy hoạch chi tiết, rõ ràng với nhiều tiện ích xung quanh như hệ thống cây xanh, lối đi, vỉa hè, đèn chiếu sáng... Các lô đất này thường được sử dụng trong các dự án lớn để xây dựng khu sinh thái, khu dân cư, các dự án nhà ở, xây dựng tòa nhà văn phòng hay nhà xưởng...

Đất nền dự án nghĩa là gì?

Tính pháp lý của đất nền dự án

Căn cứ Khoản 17, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được quy định như sau:

“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở”.

Ngoài ra, để dự án đất nền đủ điều kiện để bán theo quy định thì chủ đầu tư cần:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. (Theo Khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(Căn cứ Điểm b, c, Khoản 1, Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản)

Như vậy để đảm bảo quyền lợi cho mình, các nhà đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các giấy tờ pháp lý chứng minh dự án đó đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật.

Mua đất nền dự án cần lưu ý điều gì?

Tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư dự án

Chủ đầu tư dự án đất nền là những người trực tiếp giám sát công trình, kiểm tra công tác thiết kế và tiêu chuẩn thi công. Chủ đầu tư phải là những người có đủ năng lực để tư vấn, quản lý dự án thay cho các nhà đầu tư. Vì vậy, việc lựa chọn các chủ đầu tư uy tín rất quan trọng. Bạn có thể xác định mức độ uy tín của các chủ đầu tư thông qua việc tìm hiểu năng lực tài chính của họ trên báo cáo tài chính năm gần nhất hay uy tín truyền thông được thể hiện trên các trang báo lớn trong nước và quốc tế. Ngoài ra, hãy thể tham khảo ý kiến đánh giá của người dân về mức độ hài lòng của họ với các sản phẩm/dịch vụ mà các chủ đầu tư cung cấp để có thêm cơ sở đánh giá nhà đầu tư.

Những lưu ý khi mua đất dự án

Chỉ giao dịch với các lô đất nền có đầy đủ giấy tờ pháp lý

Hiện nay, một số mảnh đất nền dự án do thiếu giấy tờ pháp lý được rao bán với giá rẻ. Tuy nhiên, bạn không nên mua những lô đất thiếu giấy tờ để đảm bảo quyền lợi cho mình. Nếu lô đất thiếu giấy tờ rất dễ xảy ra tranh chấp, khó thực hiện các giao dịch mua - bán. Người sở hữu sẽ mất thêm các chi phí khác để hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho mảnh đất đó sau khi mua.

Vì vậy, hãy yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các giấy tờ chứng minh về vị trí của dự án cũng như giá trị lô đất. Ngoài ra, đừng quyên kiểm tra các giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai... Để tránh việc chủ đầu tư cố tình cung cấp các giấy tờ giả nhằm lừa đảo, người mua đất dự án hãy tìm đến văn phòng công chứng tại địa phương nơi có đất hoặc các nhà môi giới chuyên nghiệp để được hỗ trợ.

Các lô đất nền mà nhà đầu tư nên tránh

- Đất nền chưa được phân lô vì người mua sẽ không được cấp sổ đỏ cho mảnh đất đó khiến giao dịch mua bán đất dự án gặp nhiều khó khăn.

- Đất nền được thanh lý với giá quá rẻ. Nếu giá bán của mảnh đất nền mà bạn dự định mua thấp hơn nhiều so với giá của các khu đất ở các dự án lân cận thì bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua. Có thể bạn sẽ mua phải những lô đất đang bị tranh chấp, thiếu giấy tờ hoặc ở khu vực xa xôi, hẻo lánh.

- Đất nền "dự án ma" là những lô đất nền không có thật do những kẻ lừa đảo "vẽ" ra để chiếm đoạt tiền đặt cọc của chủ đầu tư.

- Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng sẽ không có sổ đỏ, không thể tiến hành xây dựng công trình nhà ở hoặc thực hiện giao dịch mua - bán đất.

Cân nhắc khả năng tài chính để lựa chọn lô đất phù hợp

Trước khi rót tiền để đầu tư hãy xem xét khả năng tài chính của bản thân để lựa chọn mảnh đất phù hợp, tránh vay mượn quá nhiều làm cho việc trả nợ trả thành áp lực lớn, ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt hàng ngày. Có đủ tài chính để mua là điều tốt nhất, tuy nhiên, nếu phải vay mượn bên ngoài cũng không nên vượt quá 50% giá trị của lô đất.

Trong trường hợp bạn muốn rủ bạn bè, người thân cùng đầu tư thì nên có văn bản thỏa thuận về việc góp vốn, chia lợi nhuận... để tránh những rắc rối làm ảnh hưởng đến mối quan hệ.

Cân nhắc tài chính trước khi mua

Không mua đất nền chung sổ

Mua đất nền chung sổ khi làm bất cứ thủ tục gì bạn cũng cần có đủ chữ ký của tất cả những người có tên trên sổ. Chỉ cần một trong số những người đó không đồng ý bạn sẽ rất khó để thực hiện các giao dịch sang tên, chuyển nhượng, mua bán... Ngoài ra, khi có có nhu cầu tách sổ, bạn có thể gặp rắc rối như:

• Diện tích đất dự định tách thửa quá nhỏ so với quy định của từng địa phương khiến lô đất đó không thể thực hiện thủ tục này.
• Một trong số những người đứng tên trên sổ không đồng ý tách thửa...

Vì vậy, không nên mua đất nền chung sổ để tránh những rắc rối về sau.

Các khái niệm liên quan đến đất nền dự án

Đất dự án là gì?

Đất làm dự án là những lô đất được phân chia rõ ràng và nằm trong các khu vực được quy hoạch để xây dựng các dự án khu dân cư, tòa nhà văn phòng... Khu vực có đất dự án thường có hạ tầng được đồng bộ, có tiện ích đi kèm như lối đi, hệ thống cây xanh, đèn chiếu sáng...

Đất dự án khu dân cư là gì?

Đất dự án khu dân cư là đất dự án được xác định mục đích xây dựng nhà ở cho khu dân cư - nơi tập hợp người dân, hộ gia đình sinh sống trong phạm vi nhất định.

Đất dự án 50 năm là gì?

Đất dự án 50 năm là cách gọi phổ biến của người dân chỉ mảnh đất dự án có thời hạn sử dụng 50 năm kể từ khi Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư. Sau thời hạn 50 năm, để tiếp tục sử dụng đất chủ đầu tư hoặc hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất phải làm đơn xin gia hạn theo quy định.

Kinh doanh đất dự án cần nắm được các khái niệm này

Quy hoạch đất ở dự án là gì?

Quy hoạch đất ở dự án là việc phân bổ và khoanh vùng đất ở theo không gian sử dụng phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng, an ninh… Ở mỗi địa phương đều có kế hoạch sử dụng đất riêng dựa trên quỹ đất hiện có. Kế hoạch này sẽ được điều chỉnh trong từng thời kỳ để phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của từng ngành tại địa phương.

Đất trong dự án quy hoạch là gì?

Đất trong dự án quy hoạch là khu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở mỗi địa phương. Các dự án được phân loại dựa trên mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Một số dự án đất đai phổ biến như: quy hoạch đất để xây dựng khu dân cư, quy hoạch đất để làm đường giao thông... Lưu ý việc quy hoạch đất phải phù hợp với chính sách phát triển kinh tế ở mỗi địa phương và phải đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả nhất.

Như vậy đất nền dự án chính là những lô đất thuộc dự án quy hoạch của chủ đầu tư, vẫn còn trong giai đoạn nghiên cứu và chưa tiến hành xây dựng. Đây là một kênh đầu tư được kỳ vọng vào tiềm năng sinh lời cao trong tương lai. Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, hãy tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án... để đưa ra quyết định tốt nhất và đảm bảo quyền lợi cho mình.