Đất xen kẹt có xây nhà được không theo nguyên tắc sử dụng đất?

Đất xen kẹt là gì?

Đất xen kẹt là tên gọi phổ biến của người dân để chỉ những mảnh đất nằm xen lẫn với đất ở trong khu dân cư hoặc phần diện tích đất còn dư thừa sau quy hoạch. Những mảnh đất này thường có diện tích không quá lớn, phân bố rải rác trong khu vực dân cư. 

Đất xen kẹt có được xây nhà không?

Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Căn cứ Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai quy định, chi có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mới được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống.

Như vậy, nếu đất xen kẹt được xác định là đất ở thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở theo quy định. Nếu thửa đất xen kẹt của gia đình bạn không phải là đất ở mà vẫn xây nhà thì sẽ vi phạm nguyên tắc sử dụng đất, bị phạt hành chính và buộc phải khôi phục vào tình trạng đất trước khi xây dựng (trường hợp này là dỡ bỏ nhà). Để tránh rủi ro đó, bạn nên kiểm tra thông tin trên sổ đỏ, nếu phần diện tích định xây dựng là đất ở thì mới xây nhà.

Xây nhà trên đất xen kẹt có được không?

Thực tế hiện nay, phần diện tích đất ở thường là đất vườn, ao được xác định là đất nông nghiệp nên không thể xây nhà. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở. Nếu được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước, bạn có thể xây dựng nhà ở sau khi đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất được phê duyệt. Điều kiện và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể tham khảo bài viết: Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở theo quy định mới nhất.

Xây nhà trên đất xen kẹt có bị phạt không?

- Nếu đất xen kẹt là đất ở thì việc bạn xây nhà trên mảnh đất đó hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc sử dụng đất và sẽ không bị phạt.

- Trường hợp đất xen kẹt không được coi là đất ở nếu người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà ở khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải thực hiện biện pháp khôi phục như ban đầu. Mức phạt hành chính được quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP như sau:

Trường hợp 1: Đất xen kẹt được xác định là đất trồng lúa thì mức phạt hành chính được quy định như sau:

“3. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

g) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

h) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

4. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt quy định tại khoản 3 Điều này”.

(Căn cứ Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP)

Xây nhà trên đất xen kẹt khi chưa được phép sẽ bị xử phạt hành chính

Trường hợp 2: Đây xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp nhưng không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất thì mức phạt hành chính như sau:

“2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này”.

(Căn cứ Khoản 2, Điều 11, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP)

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm

Trường hợp 3: Đất xen kẹt thuộc nhóm đất phi nông nghiệp thì mức phạt hành chính được quy định như sau:

“1. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần sang đất ở tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

e) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên.

2. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm sang đất ở; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

d) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên”.

(Căn cứ Khoản 1, Điều 12, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP)

Như vậy, đất xen kẹt nếu được xác định là đất ở thì có thể xây nhà. Ngược lại, nếu đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì sẽ không được phép xây nhà nếu chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.