Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ được thực hiện như thế nào?

Việc chuyển nhượng đất không có sổ đỏ được chia thành 2 trường hợp hợp sau:

- Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ được thực hiện từ ngày 1/7/2014 đến nay.

- Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ được thực hiện trước ngày 1/7/2014

Chuyển nhượng đất từ ngày 1/7/2014 đến nay

Căn cứ Điều 188, Luật Đất đai quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng như sau: 

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, việc chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chỉ được thực hiện trong 2 trường hợp sau:

- Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế, trong đó, người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Trường hợp 2: Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Xem thêm: Đất nào không được chuyển nhượng theo quy định hiện nay?

Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Chuyển nhượng đất trước ngày 01/7/2014

Căn cứ Khoản 54, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 thì giao dịch này vẫn được coi là hợp pháp. Người đang sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

- Việc chuyển nhượng trước ngày 1/1/2008 thì dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giao dịch chuyển nhượng vẫn hợp pháp.

- Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định. 

Hãy tìm hiểu kỹ thông tin trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ có bị phạt không?

Đất chưa có sổ đỏ không được chuyển nhượng trừ một số trường hợp đã phân tích ở trên. Nếu người sử dụng đất cố tình vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính từ 3 - 5 triệu đồng theo quy định tại Điều 13, Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

“Điều 13. Tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai

1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều này”.

Như vậy, nếu đất không có sổ đỏ mà không thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng thì người sử dụng đất không nên tự ý thực hiện hành vi này để tránh bị xử phạt hành chính theo quy định.