Đất 03 là loại đất gì? Đất 03 có được xây nhà, cấp sổ đỏ không?

Đất 03 là gì?

Trong Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan không có quy định nào nhắc đến đất 03. Đất 03 chỉ là tên gọi phổ biến của người dân để chỉ nhóm đất nông nghiệp. Trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, nhóm đất nông nghiệp được định nghĩa như sau:

“Nhóm đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác (kể cả đất làm bờ lô, bờ thửa nằm trong khu đất của một đối tượng sử dụng đất để phục vụ cho mục đích nông nghiệp của đối tượng đó)”.

Như vậy, đất 03 được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy thủy sản... Đây là loại đất chiếm diện tích lớn trong quỹ đất của nước ta.

Đất 03 là loại đất gì?

Phân loại đất 03

Căn cứ Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai quy định nhóm đất nông nghiệp (đất 03) bao gồm các loại đất sau:

- Đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm.

- Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất làm muối.

- Đất nông nghiệp khác bao gồm:

• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
• Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
• Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Đất 03 có được xây nhà ở không?

Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, tất cả các loại đất đều phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hiện nay, người dân chỉ được phép xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống của mình trên đất ở. Việc xây dựng nhà trên bất kỳ loại đất nào khác ngoài đất ở đều là vi phạm pháp luật.

Như vậy, người dân không được tự ý xây nhà trên đất 03 khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu vi phạm, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Để xây dựng nhà ở hợp pháp trên đất 03, người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Chỉ khi được sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới tiến hành xây dựng.

Không được tự ý xây nhà trên đất 03

Xây nhà trên đất 03 bị phạt bao nhiêu tiền?

Đất 03 thường có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc không quá 50 năm (còn được gọi là đất 50 năm). Khi xây nhà trên đất 03 trái phép, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính với số tiền lên đến 250 triệu đồng tại khu vực nông thôn. Mức xử phạt sẽ tăng lên gấp 2 lần nếu vi phạm tại khu vực đô thị. Mức phạt tiền sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như: Diện tích vi phạm, loại đất vi phạm, khu vực vi phạm…

Người vi phạm còn phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi xây nhà (phải tháo dỡ nhà ở, công trình đã xây dựng) và thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả khác. Xem thông tin chi tiết trong bài viết: Xây nhà trên đất 50 năm bị xử phạt thế nào theo quy định?

Đất 03 có được cấp sổ đỏ không?

Đất 03 có thể được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận) nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 99, Luật Đất đai:

“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Như vậy việc cấp sổ đỏ cho đất 03 được chia thành các trường hợp sau:

- Trường hợp 1: Nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 03 thì điều kiện để cấp sổ đỏ sẽ chia thành 2 trường hợp:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 03 có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, Luật Đất đai.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 03 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai.

- Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất 03 từ ngày 1/7/2014 thì sẽ được cấp sổ đỏ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp 3: Các trường hợp còn lại theo quy định tại các Điểm b, c, d, đ, e, g, h, i, k, Điều 99, Luật Đất đai như: Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất 03, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất 03...

Đất 03 có thể được cấp sổ đỏ

Đất 03 có thể chuyển thành đất ở được không?

Căn cứ Điều 57, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Vì đất 03 là đất nông nghiệp, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên việc chuyển đất 03 thành đất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất 03 sang đất ở khá phức tạp. Cụ thể:

• Người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được sự đồng ý của Ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu là hộ gia đình, cá nhân) hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu là tổ chức).
• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Kế hoạch này phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đất 03 có được đền bù khi Nhà nước thu hồi không?

Có. Người sử dụng đất 03 nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

Đất 03 có thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi

Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất 03 sẽ được bồi thường về đất nếu:

• Mảnh đất đó không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
• Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Như vậy, đất 03 là tên gọi chung của các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất 03 không được phép xây dựng nhà ở khi chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Ngoài ra, người sử dụng đất 03 vẫn được cấp sổ đỏ, được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định.