Đất nông nghiệp khác là gì? Có được xây nhà, cấp sổ đỏ không?

Thế nào là đất nông nghiệp khác?

Theo quy định tại Điểm h, Khoản 1, Điều 10, Luật đất đai thì đất nông nghiệp khác là loại đất được sử dụng với mục đích sau:

• Xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
• Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
• Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Đất nông nghiệp khác là loại đất gì?

Đất nông nghiệp khác có được phép xây nhà không?

Đất đai phải được sử dụng đúng mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai. Hiện nay, chỉ có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mới được phép xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình để phục vụ đời sống của con người.

Ngoài ra, theo phân tích ở trên, đất nông nghiệp khác chỉ được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ cho mục đích phát triển trồng trọt, chăn nuôi.

Vì vậy, người sử dụng đất không được tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp khác khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chỉ sau khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất ở và được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện/tỉnh cho phép thì mới tiến hành xây dựng nhà ở. Trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp khác sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải tháo dỡ nhà ở và các công trình đã xây dựng trái phép.

Hướng dẫn chuyển đất nông nghiệp khác sang đất ở

Để việc xây nhà trên đất nông nghiệp khác hợp pháp thì người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất ở.

Điều kiện

- Căn cứ Điểm d, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Đất nông nghiệp khác thuộc nhóm đất nông nghiệp. Còn đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo quy định trên việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Không được tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp khác

- Ngoài ra, theo Điều 52, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

- Tại Điều 59, Luật Đất đai cũng quy định:

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”.

Theo các quy định trên, điều kiện để chuyển đất nông nghiệp khác sang đất ở là:

• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Kế hoạch này phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Được UBND cấp huyện (với hộ gia đình, cá nhân) hoặc UBND cấp tỉnh (với tổ chức) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất ở khá phức tạp. Thông thường thì người sử dụng đất phải chờ cho đến khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt mới được làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục

Để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

Ngoài các giấy tờ nêu trên, khi đi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất nên mang theo giấy tờ tùy thân như CMND/CCCD để xuất trình khi cần.

Thủ tục chuyển đất nông nghiệp khác sang đất ở

Quy trình thực hiện

Quy trình thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất ở được quy định tại Điều 69, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan Tài Nguyên và Môi trường.

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính hợp lệ của các giấy tờ. Nếu người sử dụng đất nộp thiếu hồ sơ hoặc các giấy tờ không hợp lệ thì phải nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong 3 ngày làm việc.

Bước 3: Cơ quan Tài Nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Người sử dụng đất sẽ được Cơ quan Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 5: Cơ quan Tài Nguyên và Môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 6: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ cơ quan Tài Nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân.

Lưu ý:

• Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian giải quyết không quá 25 ngày.
• Khoản thời gian trên không tính khoảng thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Đất nông nghiệp khác có được cấp sổ đỏ không?

Có. Đất nông nghiệp khác sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 99, Điều 99, Điều 100, Điều 101, Luật Đất đai. Cụ thể:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 1/7/2014.

- Người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà giấy tờ đó đứng tên mình.

- Người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà giấy tờ đó đứng tên người khác thì sẽ được cấp sổ đỏ nếu:

• Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (do chuyển nhượng, tặng cho mà chưa sang tên…)
• Trước ngày 1/7/2014 chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
• Đất được xác định là không có tranh chấp.

Nếu đủ điều kiện đất nông nghiệp khác sẽ được cấp sổ đỏ

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo:

• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.
• Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.
• Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.
• Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ nếu:

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,
• Đất không có tranh chấp.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 thì được cấp sổ đỏ nếu:

• Không vi phạm pháp luật về đất đai
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Như vậy, nếu đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất nông nghiệp khác hoàn toàn có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ theo hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đất đai.

Giải đáp các thắc mắc về đất nông nghiệp khác

Đất nông nghiệp khác ký hiệu là gì?

Căn cứ, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất nông nghiệp khác ký hiệu là NKH.

Đất nông nghiệp khác gồm những loại đất nào?

Theo quy định hiện nay thì đất nông nghiệp khác bao gồm các loại đất để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, đất xây dựng chuồng trại để chăn nuôi, đất ươm cây giống, đất dùng cho mục đích học tập, nghiên cứu, thí nghiệm trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản…

Như vậy, đất nông nghiệp khác là một trong các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai. Đất nông nghiệp khác được dùng để phục vụ cho mục đích phát triển trồng trọt, chăn nuôi, nghiên cứu, thí nghiệm nên người sử dụng đất tuyệt đối không được tự ý xây dựng nhà ở khi chưa được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.