Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là gì? Có được xây nhà không?

Khái niệm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được định nghĩa như sau:

“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là đất làm mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho và nhà kho của tổ chức kinh tế); đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”.

Trên bản đồ địa chính, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được ký hiệu là CSK.

Phân loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Đất sản xuất kinh doanh phi nông bao gồm các loại đất sau:

- Đất khu công nghiệp là đất làm mặt bằng để xây dựng các công trình sau:

• Công trình sản xuất hàng công nghiệp
• Công trình dịch vụ cho sản xuất công nghiệp
• Các công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp và được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Đất khu công nghiệp được ký hiệu là SKK.

Đất kinh doanh phi nông nghiệp là gì?

- Đất cụm công nghiệp là đất để xây dựng các công trình sau:

• Công trình sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
• Công trình dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
• Công trình hạ tầng thuộc phạm vi cụm công nghiệp do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh thành lập.

>> Đất cụm công nghiệp được ký hiệu là SKN.

- Đất khu chế xuất là đất được sử dụng để:

• Xây dựng các công trình chuyên sản xuất hàng xuất khẩu
• Thực hiện dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu
• Công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu chế xuất được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Đất khu chế xuất được ký hiệu là SKT.

- Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng vào các mục đích sau:

• Xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại
• Các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại bao gồm cả:
• Trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế
• Đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất
• Bãi tắm

>> Đất thương mai, dịch vụ được ký hiệu là TMD.

- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất làm mặt bằng để xây dựng các công trình sau:

• Công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp
• Nhà máy nước nằm độc lập ngoài các cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung
• Trụ sở và các công trình khác phục vụ cho sản xuất hoặc cho người lao động gắn liền với cơ sở sản xuất
• Đất làm sân kho, nhà kho, bãi của cơ sở sản xuất.

>> Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được ký hiệu là SKC.

- Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản là loại đất được sử dụng vào mục đích:

• Thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản
• Khu vực các công trình phụ trợ cho hoạt động khoáng sản
• Hành lang an toàn trong hoạt động khoáng sản.

>> Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản được ký hiệu là SKS.

- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm là loại đất được dùng để:

• Khai thác nguyên liệu đất, đá, cát, sỏi
• Làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, sứ, thuỷ tinh gắn liền với khu vực khai thác.

>> Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm được ký hiệu là SKX.

Đất dịch vụ phi nông nghiệp là loại đất khá phổ biến

Có được xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không?

- Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Theo quy định trên, đất đai phải được sử dụng đúng mục đích sử dụng đất.

- Căn cứ Điều 143 và Điều 144, Luật Đất đai thì chỉ có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống của con người. Mặc dù đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều là các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, người sử dụng đất không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính, phải tháo dỡ nhà và các công trình khác đã xây dựng.

Để xây dựng nhà ở hợp pháp, người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở và chỉ tiến hành xây dựng sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Hướng dẫn chuyển đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở

Điều kiện

- Căn cứ Điểm e, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai quy định việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Căn cứ Điều 52, Luật Đất đai thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Căn cứ Điều 59, Luật Đất đai, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

• UBND cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
• UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

>> Như vậy để chuyển đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở thì người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được sự cho phép của UBND cấp tỉnh/huyện (tùy từng đối tượng). UBND cấp tỉnh/huyện sẽ phê duyệt đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.

Chuyển đất sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở

Hồ sơ cần chuẩn bị

Để chuyển đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01

- Một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Ngoài ra, người sử dụng đất nên mang theo giấy tờ tùy thân như CMND/CCCD để xuất trình khi được yêu cầu.

Quy trình thực hiện

Quy trình chuyển đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở thường diễn ra như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại:

• Bộ phận một cửa cấp huyện với các địa phương đã thành lập bộ phận một cửa.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường với các địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa.

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của các giấy tờ trong bộ hồ sơ mà người sử dụng đất cung cấp. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và không hợp lệ thì người sử dụng đất phải nộp bổ sung trong 3 ngày làm việc.

Bước 3: Xử lý giải quyết yêu cầu

Theo quy định tại Điều 69, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT quy định, sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm sau:

• Thẩm tra hồ sơ
• Xác minh thực địa
• Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 5: Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thời gian thực hiện không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Lưu ý:

- Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết không quá 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

- Khoảng thời gian trên không tính các ngày nghỉ, lễ, tết theo quy định, không tính khoảng thời gian mà người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, để rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục này, người sử dụng đất cần chủ động chuẩn bị tài chính để nộp cho cơ quan thuế khi có thông báo.

Đất sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp có thể chuyển nhượng

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thể thế chấp, chuyển nhượng

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thể thế chấp, chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền thế chấp, chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là:

•  Có Giấy chứng nhận
• Không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Người sử dụng đất không được tự ý xây dựng nhà ở nếu chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.