Chuyển quyền sử dụng đất là gì? Giao dịch có hiệu lực khi nào?

Chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai thì chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong đó:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn. Việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định trên để tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp tại các địa phương.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: còn được gọi là giao dịch mua bán đất đai. Đây hình thức khá phổ biến trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.

- Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết cho người còn sống. Hình thức thừa kế sẽ được thực hiện theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.

- Tặng cho quyền sử dụng đất: Khác với hình thức thừa kế thì tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi còn sống. Việc tặng cho cũng được thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp mà người sử dụng đất tham gia góp vốn.

Chuyển quyền sử dụng đất cho anh chị em ruột

Chuyển quyền sử dụng đất bắt đầu có hiệu lực từ khi nào?

Căn cứ Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.

Như vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất bắt đầu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. 

Lưu ý:

- Khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

- Giao dịch về quyền sử dụng đất có thể sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên ngay sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực tuy nhiên giao dịch này chỉ được coi là hoàn tất sau khi được đăng ký theo quy định.

- Khi thực hiện một trong số các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì việc nắm rõ thời điểm phát sinh hiệu lực khi giao dịch sẽ giúp các bên đảm bảo quyền lợi của mình. Thực tế không ít trường hợp đã xảy ra tranh chấp ngay cả khi đã ký hợp đồng, hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng người sử dụng đất lại không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Đó là bước cuối cùng trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và giữ vai trò rất quan trọng.

Chuyển quyền sử dụng đất cần điều kiện gì?

Căn cứ Khoản 1, Khoản 2, Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này,

b) Đất không có tranh chấp,

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này”.

Như vậy, việc chuyển quyền đất đai được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), trừ 2 trường hợp sau:

• Tất cả người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
•  Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất
• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.

- Mảnh đất đó không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý:

- Người sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền nếu thuộc đối tượng:

• Được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoặc
• Được ghi nợ nghĩa vụ tài chính

- Khi chuyển quyền sử dụng đất rừng, người sử dụng đất cần lưu ý:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

(Căn cứ Điều 192. Luật Đất đai)

Lưu ý khi chuyển quyền sử dụng đất rừng

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Căn cứ Điều 168, Luật Đất đai quy định như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. 

- Nếu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Nếu nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.

- Nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện quyền sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.

- Với các giao dịch:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng là sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định sau:

• Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận.
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:
• Các điều kiện quy định tại Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai (Có Giấy chứng nhận, trong thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp về đất đai…)
• Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế gì?

Khi chuyển quyền sử dụng đất khoản thuế cá nhân, tổ chức phải nộp là thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, không phải giao dịch nào cũng phải nộp khoản thuế này.

Trường hợp phải chịu thuế

Căn cứ Điều 3, Văn bản hợp nhất 15/VBHN-VPQH, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập chịu thuế bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước
• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế gì?

Trường hợp được miễn thuế

Căn cứ Điều 4, Văn bản hợp nhất 15/VBHN-VPQH, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập được miễn thuế bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại, anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại, anh, chị, em ruột với nhau. Xem ngay: 4 khoản tiền có thể phải nộp khi nhận thừa kế đất đai để có sự chuẩn bị tài chính tốt nhất.

- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

Chuyển quyền sử dụng đất mất bao lâu?

Căn cứ Điểm a, Khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai quy định như sau:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.

Chuyển quyền sử dụng đất mất bao lâu còn phụ thuộc vào thời gian đăng ký biến động đất đai.

Căn cứ Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Không quá 10 ngày.

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng: Không quá 05 ngày.

Lưu ý:

- Khoảng thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

- Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.

- Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã.

- Không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

- Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục trên được tăng thêm 10 ngày.

Chuyển quyền sử dụng đất mất bao lâu?

Chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế giá trị gia tăng không?

Căn cứ Khoản 6, Điều 4, Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định như sau:

“Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT

…

6. Chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Các quy định khác về chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất cho anh chị em ruột

Chuyển quyền sử dụng đất từ anh sang em, từ chị sang em và ngược lại hoàn toàn giống với các giao dịch chuyển quyền đất đai thông thường. Để chuyển quyền sử dụng đất cho anh chị em ruột thì người sử dụng đất cũng phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai (Có Giấy chứng nhận, trong thời hạn sử dụng đất, đất không có tranh chấp…). Việc chuyển quyền sử dụng đất cho anh chị em ruột phải lập thành văn bản và phải đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Chuyển quyền sử dụng đất sau ly hôn

- Căn cứ Khoản 1, Điều 33, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Như vậy, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn sẽ được coi là tài sản chung của 2 vợ chồng. Chỉ khi vợ hoặc chồng được thừa kế, tặng cho riêng hoặc có được quyền sử dụng đất thông qua giao dịch bằng tài riêng thì mới được coi là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

Xem thêm: Cách chia thừa kế đất khi vợ hoặc chồng chết để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Chuyển quyền sử dụng đất sau ly hôn cần lưu ý điều gì?

- Căn cứ Điểm đ, Khoản 2, Điều 17, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định như sau:

“2. Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

…

đ) Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng”.

Sau khi ly hôn, vợ chồng cùng bàn bạc, thống nhất việc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chung. Trường hợp này, phải đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất là chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các giao dịch phải được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Thông thường, người sử dụng đất cũng chỉ được thực hiện các quyền sau khi có Giấy chứng nhận.