Sử dụng đất chưa có sổ đỏ có những quyền gì?

Sổ đỏ là tên thường gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai.

Tuy nhiên, hiện nay, nhiều mảnh đất chưa được cấp sổ đỏ vẫn được người dân sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như xây nhà, trồng trọt, chăn nuôi… Những mảnh đất không có sổ đỏ được chia thành 2 loại sau:

• Mảnh đất đó không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ)
• Mảnh đất đó đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Với mỗi trường hợp khác nhau thì quyền của người sử dụng đất cũng khác nhau. Vậy trường hợp sử dụng đất chưa có sổ đỏ, người dân có những quyền gì?

Không có sổ đỏ có bán đất được không?

Được chuyển nhượng, tặng cho

“Không có sổ đỏ có bán đất được không?” là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Theo quy định trên, đất chưa có sổ đỏ có bán được trong 2 trường hợp sau:

- Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định. (Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai).

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Xem ngay: Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ được thực hiện như thế nào?

Đất chưa có sổ đỏ có thể chuyển nhượng trong một số trường hợp

Được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất

Về việc đền bù đất không có sổ đỏ được chia thành 2 trường hợp sau:

- Trường hợp mảnh đất đó đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp:

Căn cứ Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

- Trường hợp mảnh đất đó hông đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận:

Căn cứ Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

…

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

Như vậy trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ thì được bồi thường với diện tích đất thực tế đang sử dụng.

- Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.

Như vậy, ngoài được bồi thường về đất, người sử dụng đất không có sổ đỏ còn được bồi thường về tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thu hồi.

Luật đền bù đất không có sổ đỏ

Được cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ Khoản 6, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 3. Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng

Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là giấy tờ thuộc một trong các loại sau:

…

6. Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, dù mảnh đất không có sổ đỏ nhưng có giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004 cũng đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng.

Được sử dụng đất tạm thời cho đến khi thu hồi đất

Căn cứ Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai quy định như sau:

“ Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ”.

Ngoài ra, theo Khoản 7 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”.

Như vậy, người sử đất không có sổ đỏ vẫn được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất hoặc có quyết định xử lý theo quy định của Chính Phủ.

Được sử dụng đất tạm thời cho đến khi bị thu hồi

Được thực hiện quyền thừa kế

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai quy định một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, đất không sổ đỏ vẫn được chia thừa kế theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP như sau:

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

- Nếu đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

- Nếu đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đất không sổ đỏ có được cho thừa kế không?

- Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

- Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, đất chưa có sổ đỏ có thừa kế được theo quy định trên. Về thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ được tuân theo quy định của pháp luật hiện hành. Người sử dụng đất nên đến trực tiếp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được hướng dẫn.

Trên đây là một số quy định về việc quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ. Bài viết sẽ cập nhật thường xuyên để mang đến cho khách hàng những thông tin mới nhất.