Đất phi nông nghiệp là gì? Các quy định về đất phi nông nghiệp

Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp là các loại đất phổ biến nhất hiện nay. Tuy nhiên, khái niệm đất phi nông nghiệp vẫn còn xa lạ với rất nhiều người.

Khái niệm đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp là loại đất không được sử dụng vào mục đích làm nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi và không phải là loại đất chưa sử dụng. Đất phi nông nghiệp chủ yếu được sử dụng để xây dựng nhà ở, xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh...

Phân loại đất phi nông nghiệp

“Đất phi nông nghiệp bao gồm những loại đất nào?” là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Căn cứ Khoản 2, Điều 10, Luật Đất đai, đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị: Là đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của người sử dụng đất. Đất ở có thể bao gồm vườn, ao gắn liền với nhà ở nếu phần diện tích đó đã được công nhận là đất ở.

Đặc điểm đất phi nông nghiệp là gì?

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan: Là loại đất được sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở hoặc văn phòng làm việc của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội.

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh: Là loại đất được sử dụng làm nơi đóng quân, xây dựng căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia, các công trình đặc biệt về quốc phòng…

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp: Là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình sự nghiệp công lập và ngoài công lập, bao gồm các loại đất sau:

• Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp
• Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Là loại đất được sử dụng làm mặt bằng xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại, dịch vụ… Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

• Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
• Đất thương mại, dịch vụ
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản
• Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng: Là loại đất được sử dụng và mục đích giao thông, thủy lợi… Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm các loại đất sau:

• Đất giao thông: Cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác
• Đất thủy lợi
• Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
• Đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng
• Đất công trình năng lượng
• Đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ
• Đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.

Thuế đất phi nông nghiệp là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi sử dụng đất. Vậy đối tượng chịu thuế và cách tính thuế đất phi nông nghiệp được quy định ra sao?

Đất phi nông nghiệp là những loại đất gì?

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: Là đất có các công trình tôn giáo như:

• Chùa, thánh đường, tu viện, nhà thờ, thánh thất, niệm phật đường, nhà nguyện, trường đào tạo riêng của tôn giáo.
• Đất trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng:

• Là loại đất được sử dụng để làm nơi mai táng tập trung
• Đất có công trình làm nhà tang lễ và công trình để hỏa táng.

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

- Đất phi nông nghiệp khác bao gồm:

• Đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất
• Đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, chỉ có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình khác để phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người sử dụng đất. Tất cả các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà trên mảnh đất đó. Nếu cố tình xây dựng nhà ở trái phép thì người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính, buộc phải tháo dỡ nhà ở và các công trình đã xây dựng.

Để xây dựng nhà ở hợp pháp, người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là sang đất ở sang đất ở và phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Có được xây nhà trên đất phi nông nghiệp không?

Hướng dẫn chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở

Điều kiện

- Căn cứ Điểm e, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”.

Như vậy, điều kiện để chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở là phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Ngoài ra, Điều 52, Luật Đất đai quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện (hộ gia đình, cá nhân) hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tổ chức).

Thủ tục

Để chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì người sử dụng đất phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

- Một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Ngoài ra, khi đi làm thủ tục, người sử dụng đất nên mang theo giấy tờ tùy thân như CMND/CCCD để xuất trình khi cần.

Người sử dụng đất cần phải chuẩn bị sổ đỏ khi làm thủ tục

Quy trình thực hiện

Việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại phòng Tài Nguyên và Môi trường.

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của các giấy tờ. Có 2 trường hợp xảy ra:

- Hồ sơ đầy đủ >> Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi vào sổ tiếp nhận đồng thời trao phiếu tiếp nhận cho người sử dụng đất.

- Hồ sơ còn thiếu giấy tờ, các giấy tờ chưa hợp lệ thì người sử dụng đất phải bổ sung, hoàn tất trong 3 ngày làm việc.

Bước 3: Phòng Tài Nguyên và Môi trường sẽ tiến hành giải quyết yêu cầu của người sử dụng đất. Trong giai đoạn này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

Bước 4: Trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người sử dụng đất sẽ nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ phòng Tài Nguyên và Môi Trường.

Lưu ý:

• Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì sẽ nhận được kết quả sau 25 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
• Khoảng thời gian trên không tính các ngày nghỉ lễ theo quy định và không tính khoảng thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Khoản 2, Điều 5, Văn bản hợp nhất 57/VBHN-BTC 2019 quy định chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp 1:

• Đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 1/7/2004 
• Không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê

>> Khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp 2: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014.

>> Khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp 3: Được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

>> Khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp 4: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

>> Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cách tính số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở khá phức tạp. Cơ quan thuế sẽ dựa vào thông tin ghi trên Giấy chứng nhận để tính toán số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp (nếu có). Vì vậy, khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế, người sử dụng đất nên thu xếp khoản tiền này để thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra nhanh nhất.

Phải nộp tiền sử dụng đất khi làm thủ tục

Giải đáp các thắc mắc về đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở là gì?

Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở là các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, không được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở và các công trình khác để phục vụ cuộc sống của người sử dụng đất. Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bao gồm: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp...

Đất phi nông nghiệp khác là gì?

Đất phi nông nghiệp khác là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng với mục đích:

• Xây dựng nhà nghỉ, lán, trại giúp cho người lao động trong cơ sở sản xuất có nơi nghỉ ngơi.
• Xây dựng kho và nhà chứa nông sản, phân bón, máy móc... phục vụ cho sản xuất nông nghiệp.
• Xây dựng các công trình không gắn liền với đất ở và không vì mục đích kinh doanh.

Như vậy đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất dùng để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, đất quốc phòng an ninh, đất giao thông… Các quy định về đất phi nông nghiệp sẽ được cập nhật thường xuyên để mang đến cho khách hàng những thông tin mới nhất.