Tại sao đất không lên thổ cư được?

Đất thổ cư là gì?

Trong Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan không có quy định nào nhắc đến đất thổ cư. Đất thổ cư chỉ là tên gọi phổ biến của người dân về đất ở - một loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Hiện nay, chỉ có đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống của con người. Vì vậy, đất thổ cư có thể được xem là loại đất có giá trị nhất hiện nay. 

Nhiều người muốn chuyển mục đích sử dụng đất với các loại đất không phải đất thổ cư sang đất thổ cư để nhận được những lợi ích nêu trên. Tuy nhiên, điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khá phức tạp.

Đất thổ cư là gì?

Tại sao đất không lên thổ cư được?

- Căn cứ Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hằng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.

Đất thổ cư cũng là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vì vậy, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) hay chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (đất thổ cư) đều phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Căn cứ Điều 52, Luật Đất đai cũng quy định căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thực tế, đất không lên thổ cư được chủ yếu là do kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện chưa cho phép chuyển mục đích đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Trường hợp này, dù người sử dụng đất làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đầy đủ nhưng vẫn bị từ chối. Khi từ chối hồ sơ của người sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ nêu rõ lý do.

Lý do đất không lên thổ cư được

Ngoài ra, các lý do mà đất không lên thổ cư được có thể là:

• Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư của người sử dụng đất bị thiếu giấy tờ hoặc các giấy tờ không hợp lệ.
• Người sử dụng đất không hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì người sử dụng đất phải chờ đến khi có đợt. Tuy nhiên, với lý do thiếu giấy tờ, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất có khắc phục được.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

Hồ sơ cần chuẩn bị

Bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thường bao gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01

- Một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Ngoài ra, người sử dụng đất nên mang theo giấy tờ tùy thân như: CMND/CCCD còn hiệu lực để xuất trình khi cần.

Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ Điều 59, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

…”.

Theo quy định trên:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Người sử dụng đất cần chuẩn bị Giấy chứng nhận để làm thủ tục

Quy trình thực hiện

Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thường diễn ra như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại một trong các địa chỉ sau:

• Nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện với các địa phương đã thành lập bộ phận một cửa.
• Nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất với các địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa.

Bước 2: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và hợp lệ thì người tiếp nhận hồ sơ sẽ yêu cầu bạn bổ sung, hoàn tất trong 3 ngày làm việc.

Bước 3: Sau khi nhận được hồ sơ từ người sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm sau:

• Thẩm tra hồ sơ
• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

(Căn cứ Điều 69, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT)

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người nộp đơn sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình. Thời gian thực hiện không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

Lưu ý:

- Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục này là không quá 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

- Khoản thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.

- Không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển sang đất thổ cư

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển sang đất thổ cư được chia thành nhiều trường hợp. Cụ thể:

Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

- Trường hợp áp dụng:

Căn cứ Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất áp dụng với các trường hợp sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

>> Số tiền sử dụng đất phải nộp trong các trường hợp trên bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển sang đất thổ cư

Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

- Áp dụng với trường hợp: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

- Mức thu tiền sử dụng đất: Số tiền sử dụng đất phải nộp trong các trường hợp trên bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất ở

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ Điểm c, Khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Lưu ý: Cơ quan thuế sẽ dựa vào thông tin ghi trên Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất cung cấp để tính toán số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp.

Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì đất không lên thổ cư được. Ngoài ra, nếu người sử dụng đất không nộp hồ sơ đầy đủ, không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì cũng không làm thủ tục chuyển sang đất thổ cư được.