Chồng ủy quyền cho vợ bán đất có được không?

Ủy quyền bán đất là gì?

Ủy quyền bán đất là giao cho một người khác giúp mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai thông qua hợp đồng ủy quyền. Căn cứ Điều 562, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Như vậy, với hợp đồng ủy quyền bán đất thì trong nội dung hợp đồng phải ghi rõ điều khoản người ủy quyền cho phép người được ủy quyền thay mình ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai.

- Bên ủy quyền (người có đất) có các quyền theo quy định tại Điều 568, Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể:

• Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
• Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật dân sự 2015.

- Bên được ủy quyền thì có các quyền theo quy định tại Điều 566, Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể:

• Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
• Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền, hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

Làm giấy ủy quyền cho vợ bán đất

Chồng ủy quyền cho vợ bán đất có được không?

- Căn cứ, Điều 33, Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định như sau:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.

Theo quy định trên, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Chỉ khi vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng thì quyền sử dụng đất mới được coi là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất mà vợ, chồng đang tranh chấp là tài sản riêng thì nó sẽ được coi là tài sản chung của vợ chồng.

Xem ngay: 6 lý do không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền để tránh những rủi ro không mong muốn.

Chồng có thể ủy quyền cho vợ bán đất

- Ngoài ra, theo Điều 35, Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định như sau:

“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”.

Theo quy định trên, nếu đất đai là tài sản chung của vợ chồng khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào về quyền sử dụng đất cần phải có sự thống nhất của vợ chồng. Trong trường hợp chồng không thể tự thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai thì có thể ủy quyền cho vợ giúp mình ký kết hợp đồng mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Ngược lại vợ cũng có thể làm hợp đồng ủy quyền cho chồng bán đất nếu không thể thực hiện giao dịch này.

Mẫu hợp đồng ủy quyền cho vợ bán đất

Theo quy định hiện nay, văn bản ủy quyền được xác lập dưới 2 hình thức sau:

• Hợp đồng ủy quyền
• Giấy ủy quyền

Thực tế, giấy ủy quyền vẫn được sử dụng khá phổ biến trong các cơ quan khi cần ủy quyền cho cá nhân thực hiện các công việc được giao. Tuy nhiên, giấy ủy quyền lại không được pháp luật quy định.

Vì vậy, việc làm giấy ủy quyền cho chồng bán đất hay làm giấy ủy quyền cho vợ bán đất đều không cần đáp ứng các quy tắc, quy định nghiêm ngặt, đồng thời không bắt buộc bên nhận ủy quyền phải đồng ý thực hiện các nội dung ghi trong giấy ủy quyền. Với hợp đồng ủy quyền thì cần sự có đồng ý của cả 2 bên (bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền), trong đó, bên nhận ủy quyền phải làm công việc được ghi trong nội dung hợp đồng do bên ủy quyền giao cho.

Vì giá trị pháp lý của hợp đồng ủy quyền cao hơn nên chồng có thể làm hợp đồng ủy quyền cho vợ bán đất để giao dịch đó diễn ra thuận lợi nhất. Mẫu hợp đồng ủy quyền cho vợ bán đất thường bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

- Thông tin của bên ủy quyền (người chồng) và bên được ủy quyền (người vợ) như: Họ tên, năm sinh, số CMND/CCCD, hộ khẩu thường trú…

- Nội dung ủy quyền: Trong đó phải nêu rõ việc người chồng ủy quyền cho vợ được thực hiện các giao dịch nào liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng (trong trường hợp này là giao dịch chuyển nhượng đất đai).

- Thời hạn ủy quyền.

- Quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền và bên được ủy quyền.

- Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được (nếu có).

- Các thỏa thuận khác.

- Cam đoan của các bên.

- Chữ ký của bên ủy quyền và bên được ủy quyền.

Khách hàng có thể tham khảo mẫu giấy ủy quyền mua bán đất cho vợ/chồng tại đây.

Chồng ủy quyền cho vợ bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền

Thời hạn ủy quyền cho vợ bán đất được quy định thế nào?

Căn cứ Điều 563, Bộ luật dân sự 2015 được quy định như sau:

“Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”.

Như vậy, vợ chồng có thể tự thỏa thuận về thời hạn ủy quyền bán đất. Trong trường hợp không có thỏa thuận nào được ghi rõ trong hợp đồng và pháp luật cũng không có quy định thì hợp đồng ủy quyền cho vợ bán đất sẽ có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Thủ tục bán đất khi được ủy quyền

Nếu trong hợp đồng ủy quyền có nhắc đến việc người chồng ủy quyền cho vợ được ký hợp đồng mua bán đất thì người vợ sẽ được đại diện theo hợp đồng để thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Thủ tục bán đất khi được ủy quyền thường diễn ra như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

- Bên chuyển nhượng cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
• Hợp đồng ủy quyền.

Chuyển bị hồ sơ đầy đủ khi bán đất

- Bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

• Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

Bước 2: Bên mua và bên bán tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính (còn gọi là chi phí khi chuyển nhượng nhà đất), bao gồm các loại thuế, phí sau:

• Thuế thu nhập cá nhân
• Lệ phí trước bạ
• Phí thẩm định hồ sơ

Lưu ý: Bên mua và bên bán có thể thỏa thuận về người nộp các khoản thuế, phí trên.

Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Thành phần hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 5: Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện có trách nhiệm:

• Gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Hướng dẫn bên mua và bên bán nộp thuế, phí theo thông báo
• Xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận.

Bước 6: Trả kết quả

Thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ được thực hiện trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ. Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời giải giải quyết không quá 20 ngày kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ.

Bước 7: Người được ủy quyền (người vợ) sẽ thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng ủy quyền bán đất (có thể là đưa cho người người chồng số tiền có được khi bán đất).

Như vậy, chồng có thể ủy quyền cho vợ bán đất nếu ở xa hoặc không đủ điều kiện sức khỏe để thực hiện giao dịch này. Việc ủy quyền bán đất sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền.