6 lý do không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là gì?

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Thay vì thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận), nhiều người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người mua đất) lại ký hợp đồng ủy quyền để thay mặt người sử dụng đất thực hiện các quyền với mảnh đất đó.

Trong hợp đồng ủy quyền có thể quy định đầy đủ các quyền mà người nhận chuyển nhượng được phép thực hiện như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền hay mua bán đất bằng giấy ủy quyền đều tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng.

Có nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền không?

6 lý do không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền hay giấy ủy quyền tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Người mua đất có thể bị giới hạn khi thực hiện các quyền sử dụng đất, có thể bị chấm dứt các quyền sử dụng đất khi hợp đồng bị vô hiệu, nếu có tranh chấp xảy ra cũng khó đòi lại quyền lợi của mình... Cụ thể:

Chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính

Căn cứ Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.

Theo quy định trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Giao dịch này chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Để đăng ký biến động đất đai, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Một trong những giấy tờ không thể thiếu khi thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận là hợp đồng chuyển nhượng. Nếu chỉ có hợp đồng ủy quyền thì không thể làm thủ tục sang tên. 

Ngoài ra, việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ dẫn đến tình trạng: Người mua (người được ủy quyền) trả tiền cho người có đất (người ủy quyền), mặc dù có quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ nhà đất vẫn mang tên "chủ cũ".

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý

Phạm vi ủy quyền có thể bị giới hạn

Căn cứ Điều 562, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến quyền sử dụng đất và bên được ủy quyền có thể nhận được thù lao (nếu có thỏa thuận quy định trong hợp đồng).

Phạm vi ủy quyền cho các bên thỏa thuận và được quy định rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, nếu mua bán đất qua giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền thì người mua sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.

Ví dụ: Trong hợp đồng nêu rõ, bên được ủy quyền chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì người mua sẽ không được thực hiện các quyền như góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất…

Hợp đồng ủy quyền có thời hạn 1 năm

Căn cứ Điều 563, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”.

Như vậy, nếu trong hợp đồng ủy quyền không có quy định nào thì hợp đồng ủy quyền mặc định có hiệu lực 1 năm kể từ ngày hai bên xác lập việc ủy quyền. Như vậy, khi hết thời hạn 1 năm, bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ phải ký kết hợp đồng quyền ủy quyền mới. Trường hợp bên ủy quyền không đồng ý với đề nghị của bạn thì bạn sẽ mất toàn bộ quyền lợi với mảnh đất đó.

Hợp đồng ủy quyền có thời hạn 1 năm

Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng

Căn cứ Khoản 1, Điều 569, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có”.

Theo quy định trên, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào. Với trường hợp ủy quyền có thù lao thì bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao cho bên được quyền và bồi thường thiệt hại. Với trường hợp ủy quyền không có thù lao thì chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Thông thường việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền sẽ thuộc trường hợp ủy quyền không có thù lao. Vì vậy, nếu bên ủy quyền (trường hợp này là người bán đất) đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ không phải bồi thường bất cứ khoản tiền nào cho bên được ủy quyền (người mua đất). Khi đó bạn cũng không được thực hiện bất cứ quyền nào với mảnh đất mà mình đã bỏ tiền ra mua.

Rủi ro khi hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt

Căn cứ Điều 422, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định”.

Như vậy, nếu một trong các bên (bên ủy quyền và bên được ủy quyền) không may bị chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ bị hết hiệu lực theo quy định. Khi đó, mảnh đất sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người mua đất trong trường hợp này sẽ không được nhận bất cứ quyền lợi nào. 

Không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Rủi ro khi tranh chấp xảy ra

Nếu có tranh chấp xảy ra thì người mua đất bằng hợp đồng ủy quyền phải chứng minh được giao dịch chuyển nhượng là có thực thông qua việc cung cấp hóa đơn thanh toán và các giấy tờ liên quan khác (nếu có).

Tuy nhiên, dù người mua có đầy đủ chứng cứ để chứng minh việc đã mua lại mảnh đất đó của người ủy quyền nhưng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị vô hiệu hóa vì đã không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Vì vậy, khi có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra, thì người mua (người được ủy quyền) cũng sẽ là người thiệt thòi nhất.

Như vậy, không nên mua bán đất bằng giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền. Dù bạn có trả tiền để mua mảnh đất đó nhưng người đứng tên trên Giấy chứng nhận vẫn là người ủy quyền. Ngoài ra, bạn cũng chỉ được thực hiện các quyền ghi trong hợp đồng. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn nên thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo đúng quy định của pháp luật.