Đất không thổ cư là gì? Thủ tục chuyển lên đất thổ cư

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là tên gọi phổ biến của đất ở - một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống của con người. Nó là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Đất thổ cư gồm có 2 loại:

• Đất thổ cư nông thôn (đất ở tại nông thôn): là loại đất thổ cư thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.
• Đất thổ cư đô thị (đất ở tại đô thị): là loại đất thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý.

(Căn cứ Thông tư 27/2018/TT-BTNMT)

Đất thổ cư là gì?

Đất không thổ cư là gì?

Đất không thổ cư là những loại đất không được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho cuộc sống của người sử dụng đất và các thành viên trong gia đình. Theo đó, khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất theo quy định. Đất không thổ cư bao gồm các loại đất sau:

- Các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp:

• Đất trồng cây hằng năm
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất rừng sản xuất
• Đất rừng phòng hộ
• Đất rừng đặc dụng
• Đất nuôi trồng thủy sản
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm…

- Các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp:

• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp 
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
• Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất, đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật..

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Đất không thổ cư

Đất không thổ cư có thể chuyển lên đất thổ cư được không?

- Căn cứ Điều 57, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hằng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

…”

Căn cứ vào quy định trên, có 2 trường hợp chuyển sang đất thổ cư phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cư sang đất thổ cư.

- Ngoài ra, tại Điều 52, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

•  Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.
• Người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì được quy định tại Điều 59, Luật Đất đai. Trong đó:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
• Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. 

Thủ tục chuyển đất không thổ cư sang thổ cư

Thủ tục chuyển lên đất thổ cư

Hồ sơ cần chuẩn bị

Người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01

- Một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc 
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD còn hiệu lực.

Quy trình thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Với các địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại đó để Bộ phận một cửa chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung trong 3 ngày làm việc.

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các công việc theo quy định tại Điều 69, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT như sau:

• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Lưu ý: Trong giai đoạn này, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn quy định.

Bước 4: Người sử dụng đất sẽ nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển lên đất thổ cư

Cơ quan thuế sẽ dựa vào thông tin ghi trên Giấy chứng nhận để tính toán số tiền mà người sử dụng đất phải nộp. Nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất thì bạn nên nhanh chóng hoàn thành nghĩa vụ này để thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra thuận lợi nhất.

Để chủ động chuẩn bị tài chính, khách hàng nên tìm hiểu cách tính số tiền sử dụng đất phải nộp trong 2 trường hợp sau:

• Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang thổ cư
• Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất phi nông nghiệp sang thổ cư

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi làm thủ tục

Thời gian thực hiện thủ tục chuyển lên đất thổ cư

Căn cứ Điều 61, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT quy định như sau:

“Điều 61 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

…

4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai”.

Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục chuyển lên đất thổ cư không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục này không quá 25 ngày kể từ ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhận được bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

Lưu ý: 

- Khoảng thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật

- Không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Như vậy, đất không thổ cư là các loại đất không được sử dụng để xây dựng nhà ở mà được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, mục đích quốc phòng, an ninh… Để chuyển đất không thổ cư lên thổ cư, người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.