Diện tích thông thủy là gì? Mua nhà tính theo diện tích thông thủy hay diện tích tim tường?

Diện tích thông thủy là gì?

Diện tích thông thủy (Carpet area) là một trong những khái niệm thuộc lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Từ “thông thủy” trong khái niệm này vốn là một từ Hán Việt, chỉ những nơi nước có thể chảy qua mà không bị cản trở bởi bất cứ yếu tố nào. Với lĩnh vực xây dựng, người ta sử dụng cách thức này để đo diện tích mặt sàn của nhà theo diện tích mà nước có thể chảy đến.

Do đó diện tích thông thủy (còn được gọi diện tích sử dụng căn hộ, diện tích trải thảm…) được hiểu là phần diện tích bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công và diện tích logia (nếu có) gắn với căn hộ.
Diện tích tường bao quanh ngôi nhà và diện tích tường phân chia các căn hộ sẽ không được tính vào diện tích thông thủy.

Diện tích tim tường được hiểu là gì?

Cùng với diện tích thông thủy thì diện tích tim tường cũng là một trong những khái niệm phổ biến, hai thuật ngữ này thường đi liền và mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vậy diện tích tim tường được hiểu là gì?

Diện tích tim tường là diện tích của ngôi nhà bao gồm cả tường bao quanh, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn nhà có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Phương pháp được sử dụng để xác định diện tích là đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ.

Sự khác nhau giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Dù đều là các phương pháp xác định diện tích thường được sử dụng trong xây dựng nhưng diện tích thông thủy và diện tích tim tường hoàn toàn khác nhau.

Minh họa diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Dưới đây là bảng so sánh những khác biệt của hai phương pháp này:

Cách tính diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy hiện nay được xác định dựa trên công thức sau:

Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công + diện tích logia + diện tích ở) - (Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kỹ thuật)

Bạn cũng có thể sử dụng công thức tính theo quy định tại Thông tư 03/2014/TT-BXD. Mặc dù Thông tư này hiện nay đã hết hiệu lực nhưng cách xác định diện tích thông thủy vẫn được áp dụng trên thực tế, cụ thể:

S = axb + cxd - (∑ei + f)

Trong đó:

• S: Diện tích thông thủy
• a, b: Lần lượt là chiều dài và chiều ngang bên trong căn hộ, tính theo phần mép tường phía trong
• c, d: Lần lượt là chiều dài và chiều ngang của ban công, logia (nếu có)
• ∑ei: Tổng diện tích của các cột chịu lực phía trong căn hộ, i là số cột
• f: Diện tích phần sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ (đối với căn hộ có hai hộp kỹ thuật trở lên thì tính tổng diện tích các hộp, tương tự với cách tính của cột chịu lực)

Ví dụ: Căn hộ X có thông số kỹ thuật như sau: a = 9, b = 7, c = 2, d = 6, e =0,8m2 (với 3 cột chịu lực), f = 0,8 m2 (1 hộp kỹ thuật). Khi đó áp dụng công thức trên ta có diện tích thông thủy của căn hộ là:

S = 9x7 + 2x6 - (0,8x3 + 0,8) = 64,6 (m2)

Công thức xác định diện tích thông thủy theo Thông tư 03/2014/TT-BXD

Mua bán nhà tính theo diện tích thông thủy hay diện tích tim tường

Như đã phân tích, hiện nay có hai phương pháp phổ biến được sử dụng trong xây dựng. Vậy khi nào thì áp dụng diện tích thông thủy và có nên áp dụng diện tích thông thủy khi mua bán căn hộ hay không?

Quy định về cách tính diện tích căn hộ

Trước đây, theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD thì chủ đầu tư hoàn toàn có thể tự do lựa chọn cách xác định diện tích theo diện tích thông thủy hoặc diện tích tim tường. Khi được trao quyền lựa chọn, hầu hết các chủ đầu tư sẽ lựa chọn cách tính diện tích tim tường.

Cách tình này sẽ làm cho diện tích của căn hộ/nhà ở tăng lên tuy nhiên diện tích thực tế mà người mua sử dụng lại bị giảm so với thông tin ghi trên hợp đồng. Điều này dẫn đến nhiều thiệt hại cho người mua trên thực tế.

Bởi vậy mà trong Luật Nhà ở năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở năm 2005), quy định về việc xác định diện tích sử dụng căn hộ đã được quy định lại, cụ thể theo khoản 2 Điều 101 thì diện tích sử dụng của căn hộ được tính theo kích thước thông thủy. Điều này cũng được ghi nhận trong Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Lợi ích khi xác định diện tích căn hộ theo kích thước thông thủy

Như vậy, hiện nay khi mua bán căn hộ hoặc nhà ở, các bên phải xác định diện tích theo kích thước thông thủy. Điều này đem đến nhiều lợi ích cho người mua, cụ thể như sau:

- Thứ nhất, đảm bảo diện tích sử dụng thực tế tương ứng với số tiền bỏ ra.

- Thứ hai, có lợi hơn trong việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo quy định hiện nay thì chủ căn hộ chung cư phải chịu một khoản phí gọi là giá dịch vụ quản lý vận hành. Mức giá này được xác định dựa trên diện tích sử dụng căn hộ hoặc theo phần diện tích khác trong nhà chung cư.

Nếu xác định diện tích theo kích thước tim tường thì vô hình trung, khách hàng phải chi trả thêm một khoản chi phí cho phần diện tích mà mình không sử dụng. Do đó việc xác định diện tích theo kích thước thông thủy đảm bảo số tiền mà khách hàng phải chi trả đúng với thực tế đã sử dụng.

- Thứ ba, có lợi hơn trong việc xác định chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.

Nếu khách hàng phải nộp một khoản phí là giá dịch vụ quản lý vận hành thì tương tự, chủ sở hữu chung cư để chi trả cho đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc theo quy định. Kinh phí quản lý cũng được xác định dựa trên công thức sau: Giá dịch vụ quản lý x diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư.

Việc xác định diện tích theo kích thước thông thủy vừa phản ánh đúng chi phí tương ứng với diện tích thực tế sử dụng vừa giúp tiết kiệm một khoản tiền không nhỏ so với các xác định theo kích thước tim tường.

Cách ghi diện tích trên sổ đỏ

Dù diện tích thông thủy là cách xác định diện tích sử dụng theo đúng quy định, đem lại nhiều lợi ích cho khách hàng nhưng trên thực tế, diện tích tim tường cũng đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động mua bán, đặc biệt là trong việc xác định quyền sở hữu.

Bởi vậy, nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên và sự rõ ràng về mặt thông tin, khoản 3 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra quy định như sau:

“Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.”

Như vậy, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm vì hiện nay, diện tích của căn hộ được thể hiện trên sổ đỏ sẽ bao gồm hai loại thông tin về diện tích thông thủy (diện tích sử dụng) và diện tích tim tường (diện tích sàn xây dựng).

Trên thực tế khi tiến hành các giao dịch về nhà ở hay căn hộ chung cư, không ít trường hợp người dân bỏ qua các thông tin về diện tích thông thủy và diện tích tim tường mà chỉ để ý đến diện tích được ghi trong hợp đồng mua bán, điều này có thể gây ra nhiều thiệt hại cho người sử dụng.

Bởi vậy mà việc ghi rõ hai loại diện tích này trong sổ đỏ có ý nghĩa vô cùng quan trọng, bởi nó cung cấp thông tin chính xác nhất đến khách hàng, đồng thời cũng là căn cứ để giải quyết các tranh chấp trong quá trình mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng căn hộ.

Trong quá trình tiến hành các giao dịch, khách hàng cũng cần yêu cầu chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu cung cấp đầy đủ thông tin về diện tích thông thủy.

Bài viết trên đã giúp bạn giải đáp thắc mắc diện tích thông thủy là gì. Đây là một trong những nội dung mà khách hàng bắt buộc phải nắm rõ khi có dự định mua nhà hoặc căn hộ chung cư, để có thể bảo đảm lợi ích của mình một cách tốt nhất.