Những trường hợp nào bị cưỡng chế thu hồi đất?

Cưỡng chế thu hồi đất là gì?

Để hiểu thế nào là cưỡng chế thu hồi đất trước tiên cần biết thế nào là thu hồi đất. Đất đai thuộc sở toàn dân, cá nhân, tổ chức sẽ được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên trong quá trình sử dụng, quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi. Thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất đã trao cho cá nhân, tổ chức hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Hiện nay pháp luật về đất đai không đề cập đến khái niệm cưỡng chế thu hồi đất, thế nhưng từ những quy định trong luật đất đai, có thể hiểu:

“Cưỡng chế thu hồi đất là việc cơ quan có thẩm quyền sử dụng quyền lực của mình để buộc người sử dụng đất chấp hành các quy định về việc thu hồi đất”.

Đây là một trong những biện pháp thể hiện quyền lực Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

Những trường hợp bị thu hồi đất

Việc cưỡng chế thu hồi đất chỉ xảy ra đối với các trường hợp người dân không chấp hành quy định thu hồi đất. Vậy trong trường hợp nào thì người dân có thể bị thu hồi đất?

Hiện nay theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai thì các trường hợp nhà nước được thu hồi đất bao gồm:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Điều kiện cưỡng chế thu hồi đất

Ngoài việc tuân thủ đúng các nguyên tắc trên, cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Người có đất bị thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc nơi có đất thu hồi làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã tiến hành vận động, thuyết phục.
• Đã có quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định này đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.
• Quyết định cưỡng chế thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành.
• Người bị cưỡng chế thu hồi đất đã nhận được quyết định cưỡng chế thu hồi đất có hiệu lực. Đối với trường hợp người bị cưỡng chế không nhận quyết định hoặc vắng mặt khi giao quyết định thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm lập biên bản xác nhận.

Chỉ khi xảy ra cả 4 điều kiện trên thì cơ quan có thẩm quyền mới được tiến hành thu hồi đất.

Nguyên tắc cưỡng chế thu hồi đất

Là biện pháp mang tính quyền lực Nhà nước nên để tránh việc các cá nhân, cơ quan lợi dụng thẩm quyền trong quá trình quản lý đất đai, cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện theo các nguyên tắc và quy trình chặt chẽ.

Cưỡng chế thu hồi đất phải được thực hiện theo nguyên tắc sau:

• Việc cưỡng chế thu hồi đất phải tiến hành công khai, khách quan, dân chủ, bảo đảm trật tự, an toàn và đúng với quy định của pháp luật.
• Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế thu hồi đất phải được thực hiện trong giờ hành chính.

Cơ quan nào có thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trong quá trình tiến hành cưỡng chế thu hồi đất còn có sự hỗ trợ của Ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất. Thành phần Ban cưỡng chế thu hồi đất gồm:

• Trưởng ban (Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đảm nhiệm)
• Đại diện cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường, thanh tra, tư pháp, xây dựng cấp huyện
• Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã
• Đại diện tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi
• Một số thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định

Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện

Trình tự, thủ tục cưỡng chế thu hồi đất

Cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Sau khi tiến hành vận động, thuyết phục người sử dụng đất thực hiện theo quyết định thu hồi mà người sử dụng đất không chấp hành và đã thực hiện kiểm đếm bắt buộc theo quy định của luật đất đai thì Phòng Tài nguyên và Môi trường lập hồ sơ cưỡng chế thu hồi đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để ra quyết định cưỡng chế, gồm các giấy tờ sau:

• Quyết định thu hồi đất
• Văn bản đề nghị cưỡng chế thu hồi đất của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
• Báo cáo của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi về công tác, quá trình vận động, thuyết phục người có đất thu hồi theo quy định nhưng người sử dụng đất không chấp hành việc bàn giao lại đất
• Tờ trình kèm dự thảo quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Bước 2: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế.

Bước 3: Ban thực hiện cưỡng chế tiến hành vận động, đối thoại, thuyết phục với người bị cưỡng chế.

• Nếu người bị cưỡng chế đồng ý và chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành, đồng thời tiến hành bàn giao đất. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ sau khi lập biên bản.
• Nếu người cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tiến hành thực hiện cưỡng chế.

Bước 4: Việc thực hiện cưỡng chế được thực hiện như sau:

• Có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan rời khỏi khu đất cưỡng chế, đồng thời tự chuyển tài sản ra khỏi khu vực đó.
• Đối với trường hợp không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế tiến hành di chuyển người bị cưỡng chế, người có liên quan và tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.
• Nếu người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm lập biên bản, bảo quản tài sản và thông báo cho người có tài sản tiến hành nhận lại.

Mẫu quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Việc cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện với sự phối hợp của các bên cơ quan có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban thực hiện cưỡng chế, lực lượng công an, ủy ban nhân dân cấp xã và các cơ quan khác. Trách nhiệm của từng bên cũng đã được Luật Đất đai xác định rõ, cụ thể:

* Đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện

• Tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.
• Giải quyết khiếu nại liên quan đến cưỡng chế thu hồi đất.
• Thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế.
• Bảo đảm các điều kiện, phương tiện cần thiết để phục vụ cho việc cưỡng chế.
• Bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất.

* Đối với Ban thực hiện cưỡng chế

• Chủ trì lập phương án cưỡng chế, đồng thời dự toán kinh phí cho hoạt động này và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để phê duyệt.
• Tham gia thực hiện cưỡng chế theo phương án cưỡng chế đã được phê duyệt.
• Sau khi thực hiện cưỡng chế, có trách nhiệm bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Bảo quản tài sản thu hồi trên đất bị cưỡng chế, chi phí bảo quản tài sản sẽ do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán và chi trả.

* Đối với lực lượng công an nhân dân

• Đảm bảo an ninh trật tự, an toàn cho các bên trong quá trình thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

* Đối với Ủy ban nhân dân cấp xã

• Phối hợp với các cơ quan, đơn vị thực hiện giao, niêm yết các thông tin công khai về quyết định cưỡng chế thu hồi đất.
• Tham gia thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.
• Hỗ trợ, phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất.

* Đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan

• Phối hợp và thực hiện theo yêu cầu của Ban thực hiện cưỡng chế.

Một số câu hỏi về cưỡng chế thu hồi đất

Dưới đây là thắc mắc của một số cá nhân, tổ chức về vấn đề cưỡng chế thu hồi đất.

Chi phí cưỡng chế thu hồi đất ai chịu?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 74/2015/TT-BTC thì nguồn kinh phí để thực hiện kiểm đếm và cưỡng chế thu hồi đất sẽ được lấy từ nguồn kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án. Do đó, chủ thể chi trả cho chi phí cưỡng chế thu hồi đất là chủ đầu tư dự án, lấy từ ngân sách của dự án.

Có được khiếu nại quyết định cưỡng chế thu hồi đất không?

Cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật là trường hợp cưỡng chế thu hồi đất mà không đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai 2013.

Đối với trường hợp bị cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật thì người dân hoàn toàn có quyền khiếu nại quyết định cưỡng chế này theo quy định tại Điều 204 Luật Đất đai. Việc khiếu nại sẽ được thực hiện trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, nếu sau khi khiếu nại lần đầu mà không được giải quyết thì người dân có thể khiếu nại lần hai đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ngân hàng có quyền cưỡng chế thu hồi đất để xử lý tài sản bảo đảm không?

Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là trong quá trình đầu tư, kinh doanh, có không ít trường hợp cá nhân, tổ chức sử dụng đất là tài sản bảo đảm ở ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng để thế chấp vay vốn.

Vậy nếu như không thể trả nợ được cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền cưỡng chế thu hồi đất hay không? Theo quy định của Luật đất đai thì hiện nay chủ thể duy nhất có thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó ngân hàng không có quyền cưỡng chế thu hồi đất.

Tuy nhiên do quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp nên theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản khác về xử lý tài sản đảm bảo thì việc xử lý tài sản sẽ được thực hiện theo thỏa thuận. Trong trường hợp giữa hai bên không có thỏa thuận thì ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi phát mại, số tiền thu được sẽ dùng để chi trả, thanh toán các khoản nợ, người sử dụng đất sẽ được nhận số tiền còn lại (nếu có).

Cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện bởi một cơ quan duy nhất là Nhà nước, hy vọng những thông tin trong bài viết có thể giúp bạn giải đáp thắc mắc về cưỡng chế thu hồi đất.