Đất thương mại dịch vụ là gì? Thời hạn sử dụng là bao lâu?

Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Đất thương mại, dịch vụ là một trong những loại đất vô cùng phổ biến. Về khái niệm, phụ lục 01 ban hành kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất có quy định như sau:

Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).

Hiểu được đất thương mại, dịch vụ là gì sẽ giúp cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất đúng mục đích

Như vậy đây là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh và được sử dụng với mục đích để xây dựng các cơ sở kinh doanh, thương mại, dịch vụ và các công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Trong bản đồ địa chính, ký hiệu đất thương mại, dịch vụ là TMD (theo quy định tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính).

Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ

Một trong những nội dung được rất nhiều người quan tâm đó là thời hạn sử dụng của đất thương mại dịch vụ. Khác với đất ở có thời sử dụng lâu dài, thời gian sử dụng của đất thương mại, dịch vụ được chia thành hai trường hợp.

Đất thương mại, dịch vụ sử dụng ổn định lâu dài

Khác với suy nghĩ của nhiều người rằng đất thương mại, dịch vụ chỉ có thể sử dụng trong thời hạn ngắn, trên thực tế vẫn có trường hợp đất thương mại, dịch vụ được sử dụng lâu dài.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2013 thì một trong những loại đất được sử dụng ổn định lâu dài là đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà đất đó không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê. Như vậy, nếu đáp ứng được điều kiện này thì đất thương mại, dịch vụ vẫn có thể sử dụng ổn định, lâu dài.

Đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn

Phần lớn các loại đất thương mại, dịch vụ hiện nay đều có thời hạn sử dụng nhất định. Các trường hợp đất thương mại, dịch vụ được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm.

Hết thời hạn sử dụng trên, người sử dụng đất có nhu cầu vẫn có thể được xem xét gia hạn thời gian sử dụng nhưng không quá thời hạn quy định là 50 năm.

Như vậy, có thể thấy thời hạn sử dụng đất đất thương mại, dịch vụ hiện nay được chia thành hai trường hợp. Tuy nhiên do không hiểu rõ các quy định của pháp luật mà một số người vẫn lầm tưởng rằng thời hạn sử dụng của đất thương mại, dịch vụ luôn là 50 năm.

Có thể xây dựng nhà ở trên đất xây thương mại, dịch vụ không?

Nhà ở là công trình được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân hay hộ gia đình (theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Trong khi đó đất thương mại lại là loại đất sử dụng vào mục đích xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ hoặc thương mại hoặc xây dựng công trình khác để phục vụ cho các hoạt động này.

Như vậy theo nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích thì không thể xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ.

Có được chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ không?

Việc sử dụng đất phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích, do đó có không ít trường hợp các bên muốn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cho phù hợp với quy định.

Hiện nay có hai trường hợp liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

* Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan Nhà nước gồm:

• Chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở
• Chuyển từ đất không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ

* Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động bao gồm:

• Chuyển từ đất ở sang đất thương mại, dịch vụ
• Chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ.

Để chuyển đổi mục đích đất thành đất thương mại, dịch vụ phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất chuyển đổi đã được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
• Đất chuyển đổi không có tranh chấp với các bất động sản liền kề hay bất cứ tranh chấp nào liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Đất chuyển đổi phải phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất, phù hợp với hạn mức công nhận đất thương mại, dịch vụ tại địa phương.
• Đất chuyển đổi phải đảm bảo diện tích tối thiểu và tối đa của loại đất thương mại, dịch vụ theo quy định.
• Đất chuyển đổi không vướng vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
• Đất chuyển đổi không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Có thể chuyển mục đích sử dụng của các loại đất khác sang đất thương mại, dịch vụ và ngược lại

Một số câu hỏi về đất thương mại, dịch vụ

Dưới đây là một số thắc mắc về đất thương mại, dịch vụ:

Làm thế nào để xác định giá đất thương mại dịch vụ?

Hiện nay khi xác định giá đất thương mại gồm hai loại giá là giá đất theo thị trường và giá đất theo quy định của nhà nước.

• Đối với giá đất theo thị trường thì không có cách xác định cụ thể, nó sẽ thay đổi phụ thuộc nhu cầu, biến động của thị trường.
• Đối với cách xác định giá theo bảng giá đất của Nhà nước thì: Giá đất thương mại, dịch vụ được tính bằng 75% giá đất ở cùng vị trí theo bảng giá đất nhà nước.

Đất thương mại, dịch vụ có làm sổ đỏ được không?

Rất nhiều người hiện nay lo ngại về việc đất thương mại, dịch vụ có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay không?
Dù không phải là đất ở nhưng như phân tích ở trên, đất thương mại, dịch vụ bao gồm hai loại là đất có thời gian sử dụng ổn định và lâu dài.

Trên thực tế, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ được hưởng đầy đủ các quyền theo quy định tại Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai. Do đó, đất thương mại, dịch vụ vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu người sử dụng đất đưa ra được các căn cứ, đáp ứng đủ điều kiện theo quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định bổ sung về việc cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel, một loại hình căn hộ du lịch lưu trú được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ (xem Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy có thể khẳng định đất thương mại, dịch vụ vẫn có thể được cấp sổ đỏ.

Có được bán đất thương mại, dịch vụ không?

Một số loại đất dịch vụ hiện nay do được Nhà nước cho thuê có thời hạn nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế. Điều này làm cho nhiều người nghĩ đất thương mại, dịch vụ không thể mua bán, chỉ có thể chuyển nhượng đất ở.

Tuy nhiên trên thực tế, đất thương mại, dịch vụ không thuộc các trường hợp bị không được chuyển nhượng theo quy định tại Điều 196 Luật Đất đai 2013. Do đó loại đất này hoàn toàn có thể chuyển nhượng được.

Đất thương mại, dịch vụ có thế chấp ngân hàng được không?

Một trong những quyền của cá nhân, hộ gia đình khi sử dụng đất là được thế chấp quyền sử dụng đất đối với những loại đất đủ điều kiện bao gồm:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai
• Đất ở
• Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê
• Đất đã được công nhận quyền sử dụng đất
• Đất nhận chuyển đổi
• Đất được nhận thông qua hình thức chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế

Các loại đất được sử dụng để thế chấp bao gồm:

• Đất không đủ điều kiện thế chấp, thuộc một trong các trường hợp sau:
• Đất không có giấy chứng nhận
• Đất có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đất hết thời hạn sử dụng
• Đất thuộc trường hợp là di sản thừa kế chưa được phân chia
• Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai
• Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
• Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng
• Đất thuê trả tiền hàng năm

Như vậy, Luật Đất đai 2013 hiện nay vẫn cho phép cá nhân, tổ chức thế chấp đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng các điều kiện quy định.

Tuy nhiên trên thực tế, dù pháp luật tạo điều kiện tối đa nhưng nhiều cá nhân, tổ chức khó “vượt qua ải” của các ngân hàng hay tổ chức tín dụng. Nhiều ngân hàng hạn chế, thậm chí không chấp nhận bất động sản có mục đích thương mại dịch vụ được thế chấp, bởi nhiều ngân hàng cho rằng các loại bất động sản này thường có tính thanh khoản thấp, gây ra nhiều rủi ro cho ngân hàng.

Hiện nay chỉ có rất ít ngân hàng chấp nhận đất thương mại, dịch vụ là tài sản thế chấp như Agribank hay Sacombank. Bởi vậy nếu muốn sử dụng đất thương mại, dịch vụ để thế chấp, khách hàng cần tìm hiểu thật kỹ các chính sách của ngân hàng để tránh rắc rối, mất thời gian.

Có nên đầu tư đất thương mại, dịch vụ không?

Từ những thông tin trên có thể thấy, đất thương mại, dịch vụ vừa có những ưu điểm như giá thành rẻ hơn so với đất ở, phù hợp với các mục đích kinh doanh, thương mại nhưng cũng tồn tại một số hạn chế như thời hạn sử dụng.

Do đó, việc đưa ra quyết định có đầu tư đất thương mại, dịch vụ hay không hoàn toàn phụ thuộc vào nhu cầu và mục đích sử dụng của khách hàng. Ngoài ra, khách hàng cũng cần phải quan tâm đến thời hạn sử dụng, tính pháp lý của dự án để tránh các rủi ro không đáng có và tính toán lợi nhuận tối ưu.

Bài viết trên đã giúp bạn giải đáp thắc mắc đất thương mại, dịch vụ là gì? Đây là một trong những loại đất phổ biến trong đời sống, việc hiểu rõ các thông tin và chính sách về loại đất này có ý nghĩa vô cùng quan trọng.