Tìm hiểu chi tiết quyền của người sử dụng đất

Hiểu thế nào về người sử dụng đất?

Để hiểu rõ về quyền của người sử dụng đất, trước tiên cần tìm hiểu về chế độ sở hữu đất đai của nước ta và người sử dụng đất gồm những ai. Chế độ sử dụng đất của nước ta là sở hữu toàn dân, với người đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý về đất đai là cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất, quyền này được Nhà nước giao cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê hoặc chuyển giao từ các chủ thể khác thông qua các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế… quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất gồm những ai?

Vậy, người sử dụng đất bao gồm những ai? Điều 5 Luật Đất đai 2013 xác định người sử dụng đất gồm những đối tượng sau:

• Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân nhân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự.
• Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam cùng sinh sống trên địa bàn thôn, làng, bản, ấp, buôn, sóc, phum, tổ dân số và các điểm dân cư tương tự mà có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
• Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh đường, thánh thất, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của các tổ chức tôn giáo và cơ sở của tôn giáo.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm:
• Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ thừa nhận.
• Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc.
• Cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Việc xác định ai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được áp dụng theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm:
• Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài.
• Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập hoặc mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Địa vị pháp lý của người sử dụng đất

Địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu là tổng hợp các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người sử dụng đất theo quy định của Nhà nước cũng như do họ tự tạo ra trong quá trình sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất luôn đi liền với nhau, việc thực hiện nghĩa vụ là cơ sở để được hưởng các quyền lợi và khi hưởng các quyền lợi cũng cần thực hiện các nghĩa vụ tương đương.

Do đó trong bài viết này khi tìm hiểu về quyền của người sử dụng đất cũng cần tìm hiểu thêm cả về nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Hiểu một cách đơn giản, người sử dụng đất là những người được Nhà nước trao quyền khai thác và sử dụng đất hợp pháp

Các quyền của người sử dụng đất

Quyền của người sử dụng đất hiện nay được quy định cụ thể tại Chương 11 Luật Đất đai.

Quyền lợi chung của người sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 166 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất có các quyền lợi chung như sau:

 Điều này được thể hiện thông qua các quyền cụ thể được quy định trong Luật Đất đai, bao gồm:

• Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.
• Được khiếu nại, tố cáo và khởi kiện những hành vi vi phạm về quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm luật đất đai.

Ngoài các quyền cơ bản trên, người sử dụng đất còn được hưởng các quyền cụ thể như sau:

Quyền giao dịch về đất đai

Quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản theo pháp luật dân sự, do đó quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể tham gia các giao dịch về đất đai. Các giao dịch này có thể kể đến gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai thì người sử dụng đất có các quyền sau:

• Được thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất gồm quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Riêng đối với nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất thì xác định quyền như sau:
• Đối với hộ gia đình, cá nhân thì được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 179, Điều 180 Luật Đất đai. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền sử dụng đất như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định tại Luật Đất đai.
• Đối với trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện các thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận theo quy định. Nếu không phân chia được theo phần thì phải ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Khi thực hiện các quyền này, người sử dụng đất không thể tránh khỏi việc tham gia vào các giao kết hợp đồng, văn bản liên quan đến thực hiện quyền sử dụng đất. Các loại hợp đồng, văn bản này phải đáp ứng các quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, cụ thể:

• Đối với các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Các loại hợp đồng này đều phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản.
• Đối với các trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản: Không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, việc này được thực hiện theo yêu cầu của các bên.
• Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Văn bản trong trường hợp này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất

Quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất còn có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai 2013. Việc nhận chuyển nhượng được thực hiện thông qua một trong các hình thức sau:

• Nhận tặng cho, thừa kế hoặc góp vốn.
• Mua, thuê mua, thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.
• Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định.
• Dựa trên kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân có thẩm quyền công nhận.
• Theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ.
• Dựa trên quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc giải quyết các tranh chấp về đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa về việc thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành.
• Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đã có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tách thửa quyền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung theo quy định của pháp luật.
• …

Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Đối với trường hợp thuê đất, thuê mua hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, người sử còn có quyền được tự do lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai:

• Các đối tượng thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai gồm tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn một trong hai hình thức thuê đất là trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Đối với các trường hợp đang thuê đất trả tiền hàng năm vẫn hoàn toàn có thể chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, tuy nhiên phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất.

Mỗi hình thức lựa chọn trả tiền thuê đất khác nhau sẽ đem đến cho người sử dụng đất những quyền lợi khác nhau, bởi vậy mà cần cân nhắc thật kỹ để đưa ra lựa chọn phù hợp.

Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

Trong quá trình sử dụng đất, không tránh khỏi những trường hợp thửa đất bị vây bọc bởi các thửa đất, điều kiện tự nhiên hay công trình nhân tạo của con người. Điều này có thể làm ảnh hưởng đến quá trình khai thác, sử dụng đất nên pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Điều này được quy định tại Điều 171 Luật Đất đai.

Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm các quyền sau:

• Quyền về lối đi
• Quyền về cấp, thoát nước
• Quyền về tưới nước, tưới tiêu trong canh tác
• Quyền được cấp khí ga
• Quyền được lắp đặt và đảm bảo về thông tin liên lạc
• …

Trên đây là các quyền cơ bản của người sử dụng đất, ngoài ra tùy vào từng đối tượng sử dụng sẽ có thêm các quyền riêng, bạn có thể tham khảo trong Luật Đất đai với từng trường hợp cụ thể.

Làm thế nào để người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của mình?

Vậy khi nào người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền này? Trên thực tế để có thể thực hiện các quyền của mình, cần đáp ứng hai điều sau:

* Thứ nhất, đáp ứng các điều kiện về thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Về cơ bản, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định của pháp luật
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đất vẫn còn và vẫn trong thời hạn sử dụng

Đây được xem là các điều kiện gốc mà bất cứ giao dịch nào liên quan đến đất đai đều phải đáp ứng. Ngoài ra thì tùy vào từng trường hợp mà người sử dụng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo quy định của pháp luật riêng.

Chi tiết các điều kiện này hiện nằm ở Mục 5 Chương 11 Luật Đất đai, cụ thể gồm các Điều từ Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 192 và Điều 194.

* Thứ hai, về thời điểm để thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

• Về cơ bản, thời điểm để thực hiện quyền là khi có giấy chứng nhận.
• Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, thời điểm để thực hiện quyền là sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng thì thời điểm thực hiện quyền là có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
• Đối với trường hợp sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính: Chỉ được thực hiện các quyền sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.

- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì thời điểm để thực hiện quyền là sau khi có giấy chứng nhận và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai.

Các nghĩa vụ của người sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, đi liền với quyền sử dụng, người sử dụng đất còn phải đảm bảo tuân thủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Dưới đây là các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và đúng quy định về độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không, quy định về bảo vệ các công trình công cộng trong ;pfmh đất hoặc theo quy định.
• Thực hiện đầy đủ, nghiêm túc các quy định về đăng ký đất đai, làm thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
• Thực hiện, tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, không gây tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất có liên quan.
• Tuân theo các quy định của pháp luật trong trường hợp tìm thấy vật trong lòng đất.
• Giao lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn thêm quyền sử dụng.

Những nghĩa vụ trên chỉ mang tính chất khái quát, áp dụng cho bất cứ người sử dụng đất nào. Ngoài ra thì tùy vào từng đối tượng người sử dụng đất thì còn có thể có thêm các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Quyền của người sử dụng đất là cơ sở để cá nhân, tổ chức có thể khai thác, sử dụng và hưởng lợi từ đất đai một cách hợp pháp. Hy vọng những thông tin trong bài viết trên đã giúp bạn giải đáp thắc mắc về quyền của người sử dụng đất, đừng quên tiếp tục theo dõi các bài viết khác để có thêm nhiều kiến thức về lĩnh vực đầu tư bất động sản.