Quy định chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Để hiểu được đấu giá quyền sử dụng đất là gì, trước tiên cần tìm hiểu về một số khái niệm:

• Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các công dụng, sản xuất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của người sử dụng. Chế độ đất đai tại Việt Nam hiện nay là sở hữu toàn dân, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Quyền này có thể có được thông qua các hình thức được Nhà nước giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc thuê đất.
• Đấu giá tài sản là việc mua bán tài sản thông qua hành vi trả giá công khai giữa những người cùng có nhu cầu mua, người nào trả giá cao nhất sẽ là người được quyền mua tài sản.

Như vậy, có thể hiểu đấu giá quyền sử dụng đất là việc người mua có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức trả giá công khai. Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có thể với mục đích thu hồi nợ, là hình thức để giao hoặc cho thuê đất.

Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những trường phương thức để người dân có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp

Khái quát quy định về đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các quy định về đấu giá tài sản và quy định về pháp luật.

Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Việc đấu giá quyền sử dụng đất tuân thủ theo các yêu cầu về luật đất đai và luật đấu giá, cụ thể như sau:

• Quá trình đấu giá phải đảm bảo tính công khai, liên tục, minh bạch, khách quan, trung thực, bình đẳng giữa các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
• Quá trình đấu giá phải được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá tài sản.

Khi nào được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Việc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai, cụ thể gồm:

• Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
• Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
• Sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ.
• Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
• Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho cá nhân, hộ gia đình, cá nhân.
• Giao, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Các trường hợp không được đấu giá quyền sử dụng đất

Chỉ khi được pháp luật cho phép mới có thể thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất. Các trường hợp không được đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

• Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
• Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất.
• Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức theo quy định pháp luật.
• Đất được tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng để xây dựng trụ sở làm việc.
• Sử dụng đất với mục đích hoạt động khoáng sản.
• Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở dịch vụ.
• Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức mà chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.
• Giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
• Giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.

Đây là các trường hợp được nhà nước giao quyền sử dụng đất nhằm mục đích công cộng, nhân đạo. Việc không cho phép đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tránh các trường hợp cá nhân, tổ chức nhận đất với chi phí thấp sau đó bán lại với chi phí cao, đi ngược với mục đích công cộng ban đầu của Nhà nước.

Các điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

Để có thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, các bên tham gia phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định.

Đối với tổ chức thực hiện đấu giá

• Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, kế hoạch này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
• Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt.

Đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá

Cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Thuộc đối tượng được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
• Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định pháp luật.

Chỉ khi đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định mới có thể tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Quy trình tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

- Bước 1: Đơn vị được giao tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

- Bước 2: Sau khi đã được phê duyệt, đơn vị được giao tổ chức đấu giá lập và chuẩn bị hồ sơ chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất. 
• Các loại giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền; 
• Giấy tờ về thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất đã được phê duyệt;
•  Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính; 
• Thông tin về tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất. 

- Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

- Bước 4: Dựa vào quyết định phê đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xác định giá khởi điểm của thửa đất được xem xét đấu giá quyền sử dụng đất. Giá khởi điểm.

- Bước 5: Tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

- Bước 6: Đưa ra kết quả của cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu có kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào kho bạc nhà nước.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà đến hạn không trả được nợ thì ngân hàng có được quyền bán đấu giá để thanh lý nợ hay không?

Việc thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ngày càng phổ biến trong các hoạt động kinh doanh, thương mại. Một trong những vấn đề mà nhiều người thắc mắc đó là nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà không trả được nợ thì việc xử lý tài sản sẽ ra sao, ngân hàng có được quyền bán đấu giá để giải quyết khoản nợ không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 thì nếu đến hạn nhưng không thể thanh toán khoản nợ thì quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng (tài sản bảo đảm) sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự thì có 04 phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp gồm

• Bán đấu giá tài sản.
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản.
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
• Phương thức khác.

Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo 04 phương thức nêu trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Như vậy, đối với trường hợp này, Ngân hàng hoàn toàn có thể thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất để thanh lý nợ. Quy trình này được thực hiện như sau:

• Bước 1: Sau khi thu giữ được tài sản của khách hàng, Ngân hàng cần thuê đơn vị thẩm định giá, thẩm định lại giá trị tài sản mà Ngân hàng vừa thu giữ để làm cơ sở cho việc bán đấu giá tài sản.
• Bước 2: Lựa chọn và ký kết hợp đồng với tổ chức đấu giá tài sản.
• Bước 3: Thông báo, niêm yết việc đấu giá tài sản
• Bước 4: Công bố về giá khởi điểm
• Bước 5: Lựa chọn địa điểm đấu giá
• Bước 6: Xử lý hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá
• Bước 7: Thu tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước
• Bước 8: Trình tự, thủ tục tại cuộc đấu giá thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản 2016.

Để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, ngân hàng cần chuẩn bị một số giấy tờ sau:

• Quyết định của Ngân hàng về việc lựa chọn Tổ chức bán đấu giá tài sản
• Văn bản đề nghị bán đấu giá tài sản
• Bản án, quyết định thi hành án, quyết định kê biên xử lý tài sản thi hành án
• Văn bản định giá tài sản và các giấy tờ có liên quan đến giá tài sản
• Văn bản xác định giá trị giá khởi điểm của tài sản

Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất như điều kiện, trình tự đấu giá đã được tổng hợp trong bài viết trên. Đừng quên tiếp tục theo dõi các bài viết khác của chúng tôi để có thêm kiến thức về lĩnh vực đầu tư bất động sản.