Cho thuê quyền sử dụng đất là gì? Chi tiết về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Cho thuê quyền sử dụng đất là gì?

Cho thuê quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu sử dụng đất thuê quyền sử dụng trong một thời hạn nhất định.

Cho thuê quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến

Các đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất là.

• Cho thuê quyền sử dụng đất có đầy đủ các đặc điểm của cho thuê tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự, bởi quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản (thuộc loại quyền tài sản). 
• Giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất không làm thay đổi hay chuyển quyền sử dụng đất. Bên thuê quyền sử dụng chỉ được khai thác các công dụng từ đất, hưởng hoa lợi hay lợi tức từ đó trong thời gian thuê.
• Đối tượng của hoạt động này là đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
• Đối với trường hợp bên cho thuê đất là Nhà nước thì tiền thuê đất thuộc về Nhà nước, một số trường hợp người thuê đất sẽ được miễn các khoản này. Còn đối với trường hợp bên cho thuê là cá nhân, tổ chức thì nghĩa vụ trả tiền thuê đất thuộc về người cho thuê.

Những ai được cho thuê quyền sử dụng đất?

Khác với suy nghĩ của nhiều người rằng chỉ có Nhà nước mới có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, trên thực tế, quyền này được trao cho nhiều cá nhân và tổ chức.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì những chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất có thể kể đến gồm:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
• Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được giao trong hạn mức, đất được giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
• Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án.
• Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
• Đất của tổ chức kinh tế góp vốn là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
• Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mà không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm và tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
• Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc thuê đất tại khu vực trên mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và khu kinh tế mà đã trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc thuê lại.

Như vậy có thể thấy các đối tượng được hưởng quyền cho thuê lại vô cùng đa dạng, tạo điều kiện tối đa cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu.

Điều kiện để cho thuê quyền sử dụng đất

Để cho thuê quyền sử dụng đất thì thửa đất đó phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng
• Đất không thuộc diện tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Đây không chỉ là điều kiện để cho thuê quyền sử dụng đất mà là điều kiện chung cho tất cả các giao dịch liên quan đến đất đai. Ngoài ra tùy vào từng trường hợp riêng mà việc cho thuê quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa hai bên gồm bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê sẽ cho phép bên thuê được khai thác và sử dụng đất trong một thời hạn nhất định theo đúng mục đích, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê và các chi phí khác theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.

Hình thức của hợp đồng

Về hình thức của hợp đồng thì hiện nay theo quy định tại Điều 500 và 502 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất thuộc nhóm hợp đồng về quyền sử dụng đất, do đó loại hợp đồng này phải được lập thành văn bản.

Quy định này là hoàn toàn phù hợp bởi các giao dịch liên quan đến đất đai vô cùng quan trọng, việc lập thành văn bản để tránh những sai sót, đồng thời cũng là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp (nếu có).

Tuy nhiên khác với các hợp đồng như chuyển nhượng hay thế chấp quyền sử dụng đất, điểm b khoản 3 Điều 167 không đưa ra yêu cầu bắt buộc về việc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Việc công chứng hoặc chứng thực sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Một mẫu cho thuê quyền sử dụng đất

Nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Hiện nay không có quy định cụ thể và bắt buộc về mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, các bên có thể tự do lựa chọn và thỏa thuận các nội dung trong đó, chỉ cần đảm bảo những nội dung chính sau (theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản):

• Thông tin của các bên gồm họ tên, địa chỉ, số điện thoại…
• Thông tin của thửa đất gồm vị trí, số hiệu, ranh giới thửa đất, loại đất, hạng đất, diện tích và mục đích sử dụng đất
• Thời hạn cho thuê, giá thuê, phương thức và thời hạn thanh toán
• Quyền và nghĩa vụ của các bên
• Trách nhiệm của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng
• Phương thức giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn
• Một số nội dung khác theo thỏa thuận của các bên

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ này hiện nay được quy định tại Luật Kinh doanh, cụ thể như sau:

Đối với bên cho thuê quyền sử dụng đất

* Về quyền

- Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thỏa thuận giữa hai bên.

- Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.

- Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay hành vi sử dụng đất sai mục đích, hủy hoại, làm hư hại hoặc giảm sút giá trị sử dụng của đất. Nếu bên thuê không thực hiện thì có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất, bồi thường thiệt hại.

- Lấy lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng

- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại với lỗi do bên thuê gây ra

* Về nghĩa vụ

- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất, chịu trách nhiệm với các thông tin đó.

- Chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên thuê.

- Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất.

- Kiểm tra, nhắc nhở để bên thuê bảo vệ, giữ gìn và sử dụng đất đúng mục đích.

- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.

- Bồi thường thiệt hại với lỗi do mình gây ra.

Đối với bên thuê quyền sử dụng đất

* Về quyền

• Được cung cấp thông tin đầy đủ về quyền sử dụng đất
• Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất theo đúng diện tích, vị trí và tình trạng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.
• Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng hoa lợi, lợi tức, kết quả đầu tư trên đất thuê.
• Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại với lỗi do bên đó gây ra.

* Về nghĩa vụ

• Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới và đúng thời hạn trong hợp đồng.
• Không hủy hoại hay thực hiện các hành vi làm giảm giá trị sử dụng của đất.
• Thanh toán đầy đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận như trong hợp đồng.
• Tuân thủ đầy đủ các quy định về bảo vệ môi trường, không gây ảnh hưởng, làm tổn hại quyền và lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh.
• Hoàn trả lại đất theo đúng thời hạn và tình trạng như trong thỏa thuận tại hợp đồng.
• Bồi thường đối với các lỗi do mình gây ra.

Ngoài những quyền và nghĩa vụ trên, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận thêm các quyền và nghĩa vụ khác, chỉ cần không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất

Pháp luật hiện nay không có giới hạn về việc cho thuê quyền sử dụng đất, hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận với nhau. 

Do đó thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất tối đa được xác định dựa trên thời hạn sử dụng của loại đất đó được ghi trong giấy chứng quyền sử dụng đất.

Đất đang thế chấp ở ngân hàng có cho thuê được không?

Khi thực hiện các hoạt động kinh doanh, việc thế chấp đất tại ngân hàng để huy động vốn thường xuyên xảy ra. Vậy đối với đất đang thế chấp tại ngân hàng thì có thể cho thuê quyền sử dụng đất được không?

Về vấn đề này, theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì trong quá một trong những quyền của bên thế chấp đó là “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

Như vậy, dù đất đang thế chấp ở ngân hàng vẫn hoàn toàn có thể cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên phải thông báo cho ngân hàng biết về việc này.

Bài viết trên đã cung cấp cho bạn các thông tin về cho thuê quyền sử dụng đất, đây là một trong những giao dịch vô cùng phổ biến. Việc hiểu rõ các thông tin về giao dịch này sẽ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình kinh doanh, đầu tư hoặc khi có nhu cầu cho thuê đất.