Hệ số điều chỉnh giá đất được hiểu là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất còn được gọi là hệ số K, đây là hệ số được sử dụng để xác định giá đất trên các cơ sở gồm giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở khu vực có đất và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Hệ số điều chỉnh giá đất tại mỗi địa phương là không giống nhau do những khác biệt về điều kiện kinh tế - xã hội, vị trí hay mục đích sử dụng đất.  Đây là hệ số được sử dụng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, 1 trong 4 phương pháp định giá đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất là một trong bốn phương pháp xác định giá đất

Các trường hợp áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất

Hiện nay có 4 phương pháp xác định giá đất, do đó không phải trường hợp nào cũng sẽ áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất. Theo quy định tại Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng cho phương pháp điều chỉnh giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:

- Các trường hợp theo quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai, mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại. 

- Các trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.

- Các trường hợp xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm.

- Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai áp dụng với các dự án có đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đó không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

Cơ quan nào xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất?

* Về việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất

Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do Sở Tài chính chịu trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, cùng với các sở, ngành có liên quan xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất tại tỉnh. Sau khi xây dựng xong có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

* Về thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất

Thẩm quyền ra quyết định hệ số điều chỉnh giá đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (theo quy định tại Khoản 4 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).

Cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được xác định dựa vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất theo quy trình được quy định tại Điều 7 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT):

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thực tế

• Phải khảo sát, thu thập được ít nhất thông tin về giá đất tối thiểu của 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Các thông tin này phải có tính mới, nằm trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại khu vực định giá.
• Đối với trường hợp tại khu vực xác định giá không có đủ thông tin thì thu thập thông tin, dữ liệu của khu vực lân cận nhưng phải đảm bảo khu vực đó có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đối với khu vực định giá.
• Đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá trị theo thu nhập tại từng vị trí đất theo bảng giá đất.
• Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế, xã hội tại các địa phương.

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí

• Thống kê giá thị trường theo từng vị trí tương ứng với các thông tin đã thu thập trước đó trong bước 1.
• Giá đất phổ biến được hiểu là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại cùng một khu vực và cùng một khoảng thời gian nhất định.
• Trong trường hợp giá đất trên thị trường tập trung trong một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí sẽ được xác định bằng mức bình quân giá đất tại vị trí đó.

Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

• Dựa vào các thông tin đã thu thập được, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được xác định dựa trên giá đất phổ biến, điều kiện kinh tế, xã hội tại từng địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
• Đối với các trường hợp không đủ thông tin để xác định giá đất phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của từng địa phương, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
• Đối trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được xác định với từng loại đất, vị trí đất theo dự án. Trong trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.

Cách tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) thì giá trị của thửa đất cần định giá được xác định như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất

Lưu ý: Trong quá trình xác định giá trị của thửa đất, bạn cần chú ý đến hệ số K thường có 2 loại là:

• Hệ số K áp dụng với từng năm dương lịch
• Hệ số K áp dụng theo thời điểm tính tiền bồi thường thu hồi đất

Cần chú ý lựa chọn hệ số K phù hợp với từng trường hợp cụ thể để tránh nhầm lẫn.

Dựa vào hệ số điều chỉnh giá đất có thể dễ dàng tính được giá đất của khu vực cần xác định

Ví dụ về hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội

Như đã phân tích, hệ số điều chỉnh giá đất ở mỗi địa phương là khác nhau. Do dung lượng của bài viết nên trong phần này, chúng tôi chỉ cung cấp thông tin về hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội.

Đối với hệ số điều chỉnh giá đất tại các tỉnh, thành phố, khu vực khác, bạn có thể xem trong quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội được ban hành trong Quyết định số 02/2021/QĐ-UBND, có hiệu lực áp dụng bắt đầu từ ngày 01/01/2021 đến nay, cụ thể như sau:

* Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất, thuê đất có mặt nước, thuê đất để xây dựng công trình ngầm; xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê như sau:

* Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản để sản xuất nông nghiệp, hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất, thuê đất có mặt nước, xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê có hệ số điều chỉnh giá đất K = 1,0 cho toàn địa bàn thành phố.

* Đối với hệ số điều chỉnh giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức như sau:

- Đối với các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa: Hệ số K = 1,45;

- Đối với các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân: Hệ số K = 1,25;

- Đối với các quận còn lại: Hệ số K = 1,17;

- Đối với các xã giáp ranh quận, thị trấn của các huyện; các phường thuộc thị xã Sơn Tây: Hệ số K = 1,10;

- Đối với các xã còn lại thuộc các huyện, thị xã Sơn Tây: Hệ số K = 1,02.

* Đối với đất nông nghiệp (trong đó bao gồm cả đất vườn, ao liền kề đất ở), hệ số điều chỉnh giá đất làm cơ sở xác định chênh lệch giữa giá thu tiền sử dụng đất theo mục đích mới và giá thu tiền sử dụng đất nông nghiệp: K = 1,0.

Hệ số điều chỉnh giá đất là căn cứ quan trọng trong việc xác định giá đất, hy vọng những thông tin trong bài viết trên đã giúp bạn giải đáp thắc mắc hệ số điều chỉnh giá đất là gì?