Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Có được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là thuật ngữ chỉ các dự án, căn nhà đang xây dựng và chưa đưa vào sử dụng. Về khái niệm này, khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Dù chưa tồn tại nhưng nhà ở hình thành trong tương lai vẫn xuất hiện trong rất nhiều giao dịch của đời sống, mang có đặc điểm như sau:

• Được xác định là một loại tài sản. Dù không thể phủ nhận những rủi ro tiềm ẩn nhưng nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được công nhận là một loại tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự.
• Tham gia vào không ít giao dịch dân sự nhưng tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu.
• Chính vì vậy mà bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình gồm chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

Nhà ở hình thành trong tương lai là công trình chưa được đưa vào sử dụng

Về phân loại người ta chia nhà ở hình thành trong tương lai thành: nhà ở xã hội hình thành trong tương lai và nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

• Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là nhà ở xây dựng với sự hỗ trợ của Nhà nước, hướng đến phục vụ các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật.
• Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là các dự án nhà ở được chủ đầu tư xây dựng với mục đích để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Có được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Dù chưa hình thành và tồn tại nhưng nhà ở hình thành trong tương lai vẫn xuất hiện trong nhiều giao dịch, đặc biệt là giao dịch mua bán.

Điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hoàn toàn có thể thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên giao dịch này phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật.

* Thứ nhất, về điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản thì để một dự án bất động sản được hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, phải đáp ứng các điều kiện như sau:

• Phải có giấy tờ sau:
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt
• Giấy phép xây dựng (áp dụng với các trường hợp phải có giấy phép xây dựng)
• Giấy tờ về việc nghiệm thu quá trình hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án
• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng tòa nhà (áp dụng đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai)
• Trước khi tiến hành các giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc dự án đó đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch trên. Có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận việc chủ đầu tư được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
• Được một ngân hàng thương mại bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng trong giao kết và thực hiện hợp đồng.

* Thứ hai, về điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

• Dự án, nhà ở đáp ứng các điều kiện kinh doanh nhà ở trong tương lai
• Có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở trong tương lai đã được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP
• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà thuộc diện không có tranh chấp hoặc khiếu kiện.
• Dự án, nhà ở không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ những trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chỉ khi đáp ứng các điều kiện trên thì các bên mới có thể thực hiện thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo các bước sau:

* Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đây là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất khi dự án hoàn thành và bên mua có trách nhiệm thanh toán tiền mua nhà theo đúng nội dung đã thỏa thuận.

Hai bên phải thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với các nội dung sau:

• Thông tin của các bên gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
• Ngày, tháng, năm và số hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư
• Giá chuyển nhượng hợp đồng
• Thời hạn và phương thức thanh toán hợp đồng
• Thời gian bàn giao nhà ở
• Quyền và nghĩa vụ của các bên
• Giải quyết tranh chấp

Văn bản này phải được lập thành 06 bản trong đó:

• 2 bản do chủ đầu tư dự án giữ
• 1 bản nộp cho cơ quan thuế
• 1 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận
• 1 bản do bên chuyển nhượng hợp đồng lưu giữ
• 1 bản do bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu giữ
• 1 bản lưu tại tổ chức hành nghề công chứng (trong trường hợp phải công chứng)

Hiện nay theo quy định thì nếu bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

* Bước 2: Tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng.

* Bước 3: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính gồm nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật.

* Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị xác nhận bao gồm các loại giấy tờ sau:

• 6 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng. 
• Đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; 
• Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

* Bước 5: Sau khi nhận được các loại giấy tờ trên, trong thời hạn 5 ngày, chủ đầu tư dự án xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cho mình, đồng thời trả lại cho bên nộp giấy tờ 4 văn bản chuyển nhượng hợp đồng cùng các giấy tờ đã nhận được.

* Bước 6: Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký.

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Như đã phân tích ở trên, khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không thể thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản như thông thường, bởi tại thời điểm đó, bất động sản chưa được hình thành.

Dù vậy theo quy định tại Điều 147, 148 Luật Nhà ở thì bên mua vẫn được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư có thể thế chấp nhà ở tại ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác để phục vụ cho việc xây dựng nhà ở hoặc mua chính căn nhà đó. Tuy nhiên chỉ có thể thế chấp với mục đích này.

Do đó nếu muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải liên hệ với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để tìm hiểu kỹ hơn về quy định về thế chấp, bởi mỗi ngân hàng sẽ có những yêu cầu và chính sách không giống nhau.

Nhà ở hình thành trong tương lai vẫn có thể sử dụng để thế chấp tại ngân hàng

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Nhằm bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro cho bên mua trong các giao dịch về mua bán nhà ở trong tương lai, pháp luật quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với bên mua.

Như vậy, ngân hàng sẽ tham gia với vai trò là bên bảo lãnh cho chủ đầu tư, hợp đồng bảo lãnh sẽ có sự tham gia của cả ba bên và có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua. Để hiểu thêm về quan hệ bảo lãnh, bạn có thể tham khảo thêm bài viết Bảo lãnh thực hiện hợp đồng của chúng tôi.

Có nên mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Dù các quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều hướng đến việc bảo vệ người mua nhưng không thể phủ nhận việc mua nhà ở hình thành trong tương lai tồn tại nhiều rủi ro như:

• Dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán.
• Dự án vướng các tranh chấp, kiện tụng nhưng bên mua không biết.
• Dự án chậm bàn giao.
• Nhà ở không đúng với cam kết ban đầu.
• ….

Tuy nhiên để đưa ra quyết định có đầu tư hay không vẫn phụ thuộc vào nhu cầu của bạn. Nếu có kiến thức đầy đủ và cẩn trọng trong quá trình giao dịch, khách hàng vẫn hoàn toàn có thể mua được căn nhà phù hợp với yêu cầu của mình.

Dưới đây là một số lưu ý mà bạn có thể áp dụng để phòng tránh, hạn chế những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai:

• Tìm hiểu rõ về dự án và chủ đầu tư, nên chọn những chủ đầu tư có uy tín để giảm bớt rủi ro.
• Chỉ mua nhà tại các dự án đã có giấy tờ đầy đủ như giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận của Sở xây dựng về việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai…
• Chỉ mua nhà khi dự án có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng về việc thực hiện nghĩa vụ trong tương lai. Đây là một trong những giấy tờ bắt buộc phải có trong quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật về việc mua bán, thanh toán khi mua nhà ở trong tương lai.

Hy vọng những thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đã giúp bạn giải đáp được thắc mắc, đồng thời có thêm nhiều kiến thức và tự tin hơn khi có nhu cầu mua bán loại hình nhà ở này.