Nhà ở tái định cư là gì? Những ai được cấp nhà ở tái định cư?

Nhà ở tái định cư là gì?

Tái định cư là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp và ổn định nơi ở mới cho những người bị thu hồi đất. Về khái niệm nhà ở tái định cư, khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 đưa ra định nghĩa như sau:

“Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.”

Như vậy về bản chất thì nhà ở tái định cư được xây dựng với mục đích làm quỹ nhà để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng.

Nhà ở tái định cư là một trong những phương án bồi thường khi thu hồi đất ở

Các loại hình nhà ở tái định cư

Về loại hình nhà ở tái định cư thì hiện nay được chia thành hai loại chính là nhà ở tái định cư khu vực đô thị và nhà ở tái định cư khu vực nông thôn. Đối với mỗi khu vực thì điều kiện tiêu chuẩn xây dựng nhà ở tái định cư cũng sẽ khác nhau, cụ thể:

* Đối với nhà ở tái định cư ở khu vực đô thị

Nhà ở tái định cư ở khu vực đô thị được xây dựng phải đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn sau:

• Là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mà đã được phê duyệt.
• Đối với căn hộ chung cư: Phải được thiết kế, xây dựng khép kín để đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn trong xây dựng, đồng thời chủ đầu tư cũng phải bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án.
• Đối với nhà ở riêng lẻ: Phải được xây theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt, đồng thời tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở theo quy định tại Điều 20 Luật Nhà ở và bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật.

* Đối với nhà ở tái định cư ở khu vực nông thôn

Nhà ở phải bao gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản xuất gắn liền với nhà ở, tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở theo quy định tại Điều 20 Luật Nhà ở, đồng thời bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật.

Các trường hợp được cấp nhà ở tái định cư

Việc cấp nhà ở tái định cư cho người dân chỉ được thực hiện trong các trường hợp thu hồi đất ở, theo đó căn cứ vào Điều 79 Luật Đất đai và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

- Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam bị thu hồi đất ở, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp nhà ở tái định cư nếu:

• Đã bị thu hồi hết đất ở hoặc sau khi bị thu hồi phần diện tích còn lại không đủ điều kiện để ở, đồng thời không còn đất ở nào khác trong phạm vi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi.
• Đã bị thu hồi hết đất ở hoặc sau khi bị thu hồi phần diện tích còn lại không đủ điều kiện để ở nhưng vẫn còn đất ở, nhà ở khác trong phạm vi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi, trước hết được bồi thường bằng tiền. Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì xem xét bồi thường bằng đất ở.

- Trường hợp 2: Nếu các hộ gia đình thuộc trường hợp 1 mà có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở và nhà ở tái định cư, cùng với tình hình thực tế tại địa phương để quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ trong các trường hợp sau:

• Có nhiều thế hệ, cặp vợ chồng và đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng.
• Có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất bị thu hồi.

- Trường hợp 3: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà buộc phải di chuyển chỗ ở theo quy định nhưng không đủ điều kiện để được bồi thường về đất ở, mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Điều kiện thuê, mua nhà ở tái định cư

Ngoài các trường hợp được cấp nhà ở tái định cư, pháp luật còn cho phép cá nhân, hộ gia đình thuê hoặc mua nhà ở tái định cư. Đây là các trường hợp bị thu hồi đất nhưng không đủ điều kiện để được hưởng bồi thường hoặc các trường hợp có nhu cầu thuê, thuê mua và mua nhà ở tái định cư. Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã đưa ra các quy định chi tiết về trường hợp này.

* Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì các đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư gồm:

• Cá nhân, hộ gia đình có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
• Cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất và phải di chuyển nhưng không đủ điều kiện để được bồi thường về đất ở, đồng thời không còn chỗ ở nào khác.
• Cá nhân, hộ gia đình là chủ sở hữu nhà chung cư mà thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng, cải tạo lại.

* Điều kiện để được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở tái định cư

Các đối tượng trên còn phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Cá nhân, hộ gia đình có đất bị giải tỏa hoặc bị thu hồi đất và phải di chuyển phải có tên trong danh sách bố trí tái định cư theo phương án, bồi thường, hỗ trợ, tái định đã được phê duyệt.
• Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
• Riêng đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình là chủ sở hữu nhà chung cư thì sẽ được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115 và Điều 116 Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Có được mua bán, chuyển nhượng nhà ở tái định cư không?

Nhà ở tái định cư sau khi đã cấp hoặc bán cho cá nhân, tổ chức thì về cơ bản đã thuộc quyền sở hữu của người dân. Khi đó nó giống như các loại nhà ở khác, hoàn toàn có thể tham gia vào các giao dịch dân sự, trong đó có mua bán, chuyển nhượng.

Nhà ở tái định cư chỉ cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở là hoàn toàn có thể mua bán, chuyển nhượng. Các yêu cầu đó là:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước).
• Không thuộc các trường hợp đang tranh chấp, khiếu kiện hay khiếu nại về quyền sử dụng đất.
• Vẫn đang trong thời hạn sở hữu nhà ở.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi quyền sử dụng đất hay thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở…

Có nên mua hoặc thuê nhà ở tái định cư hay không?

Nhà ở tái định cư tuy chỉ dành cho một số đối tượng nhất định trong các trường hợp thu hồi đất ở, thế nhưng trên thực tế vẫn có rất nhiều người đặt ra câu hỏi là có nên mua hoặc thuê nhà ở tái định cư không hay là nên nhận bồi thường bằng tiền mặt?
Để trả lời cho câu hỏi này cần xem xét các ưu, nhược điểm của nhà ở tái định cư.

Ưu điểm

• Bạn có thể hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của các dự án nhà ở tái định cư thường được ưu tiên hơn trong việc cấp Giấy chứng nhận, các thủ tục đều được đẩy nhanh tiến độ để người dân có thể lấy sổ đỏ một cách nhanh nhất và ổn định cuộc sống.
• Giá thành của nhà ở tái định cư thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và quyết định nên thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Các dự án nhà ở tái định cư hầu hết đều được cấp Giấy chứng nhận đầy đủ và rõ ràng

Nhược điểm

Dù vậy, nhà ở tái định cư vẫn tồn tại một số hạn chế như:

• Các dự án nhà ở tái định cư tuy có giá thành rẻ nhưng thường tọa lạc xa trung tâm, không thuận tiện cho công việc, đi lại hoặc vui chơi.
• Tiêu chuẩn và chất lượng của các dự án nhà ở tái định cư chỉ ở mức trung bình hoặc đạt điều kiện tối thiểu, có thể thiếu nhiều tiện nghi so với các loại hình nhà ở hoặc chung cư khác.
• Diện tích nhà ở tái định cư thường bị hạn chế, khó có được diện tích lớn.

Do đó việc quyết định có thuê hay mua nhà ở tái định cư hay không phụ thuộc vào nhu cầu và điều kiện của từng cá nhân, hộ gia đình. Một số yếu tố mà bạn cần lưu ý trước khi mua/thuê nhà ở tái định cư là:

• Tìm hiểu kỹ về các thủ tục mua nhà, tuy việc không nhận được Giấy chứng nhận gần như rất thấp nhưng bạn vẫn cần lưu ý.
• Kiểm tra kỹ về chất lượng nhà ở, công trình, cơ sở hạ tầng trước khi mua.
• Xem xét về vị trí nhà ở tái định cư có đáp ứng được nhu cầu sinh sống, làm việc hay đi lại của mình không?

Nhà ở tái định cư là một trong những phương pháp bồi thường và hỗ trợ của Nhà nước đối với các trường hợp thu hồi đất. Việc hiểu rõ các thông tin liên quan đến nhà ở tái định cư sẽ giúp cho bạn bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất.