Nhà ở riêng lẻ và những điều cần chú ý khi xây dựng

Nhà ở riêng lẻ là gì?

Trước đây khái niệm nhà ở riêng lẻ xuất hiện cả trong Luật Nhà ở 2013 và Luật Xây dựng 2014, thế nhưng hai khái niệm này có nhiều điểm không đồng nhất với nhau, đem đến nhiều vấn đề bất cập trong việc áp dụng. Bởi vậy mà khi sửa đổi Luật Xây dựng vào năm 2020, người ta đã bãi bỏ khái niệm về nhà ở riêng lẻ trong luật này.

Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2013 định nghĩa như sau: “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.”

Như vậy, phần lớn nhà ở của chúng ta bao gồm ở cả nông thôn và thành thị đều được xác định là nhà ở riêng lẻ.

Các loại nhà ở riêng lẻ hiện nay

Theo quy định tại Luật Nhà ở thì nhà ở riêng lẻ hiện nay tồn tại dưới dạng một trong ba hình thức sau:

• Biệt thự
• Nhà ở liền kề
• Nhà ở độc lập

Trong đó nhà ở độc lập chiếm phần lớn trong cơ cấu các loại nhà ở riêng lẻ tại nước ta.

Biệt thự cũng được xem là nhà ở riêng lẻ

Đặc điểm của nhà ở riêng lẻ

Nhà ở riêng lẻ có các đặc điểm sau:

• Chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức.
• Phải được xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất. Quyền này có thể được hình thành thông qua việc Nhà nước công nhận/giao/cho thuê hợp pháp hoặc được sử dụng đất thông qua việc ở nhờ/mượn…

Thiết kế xây dựng của nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng các yêu cầu về thiết kế xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 79 Luật Xây dựng. Hộ gia đình có thể tự thiết kế nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau:

• Có sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2
• Có dưới 3 tầng
• Có chiều cao dưới 12 mét.

Tuy nhiên thiết kế phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, đồng thời hộ gia đình phải chịu trách nhiệm về chất lượng của thiết kế, tác động của công trình đến môi trường và sự an toàn của các công trình lân cận.

Có phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không?

Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm đó là khi xây dựng nhà ở riêng lẻ có cần phải xin giấy phép xây dựng hay không?

Về cơ bản,khi xây dựng bất cứ công trình nào cũng đều cần phải xin phép, trừ những trường hợp được miễn. Theo quy định tại điểm k khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020) thì một trong những trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng là:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, trừ các trường hợp trên thì các trường hợp còn lại muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ đều phải xin giấy phép xây dựng.

Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

* Đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị

Để được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan có thẩm quyền ban hành.
• Phải đảm bảo các nội dung sau:
• Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ.
• Bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình đê điều, thủy lợi, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa và di tích lịch sử - văn hóa.
• Bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và các công trình quan trọng mà có liên quan đến an ninh, quốc phòng.
• Thiết kế xây dựng của nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng (như đã trình bày ở trên).
• Có đầy đủ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Riêng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực hay tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành.

* Đối với nhà ở riêng ở lẻ nông thôn

Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Đối với các trường hợp nhà ở riêng lẻ phải xin cấp giấy phép xây dựng thì thủ tục tiến hành được quy định như sau:

- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
• Bản vẽ thiết kế xây dựng
• Riêng đối với công trình xây dựng mà có công trình liền kề thì phải có thêm bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề

- Bước 2: Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đến cơ quan có thẩm quyền.

- Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của cá nhân, tổ chức, sau đó tiến hành kiểm tra hồ sơ, ghi giấy biên nhận với các trường hợp hồ sơ hợp lệ hoặc hướng dẫn hoàn thiện đối với hồ sơ chưa hợp lệ.

- Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định, phê duyệt hồ sơ và cấp giấy phép xây dựng cho cá nhân, tổ chức.

Có được mua bán nhà ở riêng lẻ không?

Nhà ở riêng lẻ hầu hết được xây dựng với mục đích chính là để ở, tuy nhiên nó hoàn toàn có thể tham gia vào các giao dịch dân sự như mua bán nhà ở, chỉ cần có đủ các điều kiện sau theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, trừ nhà hình thành trong tương lai.
• Không có tranh chấp, khiếu nại hay khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Nhà ở vẫn còn thời hạn theo quy định của pháp luật.
• Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện thì hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch mua bán

Một số câu hỏi về nhà ở riêng lẻ

Dưới đây là một số thắc mắc về nhà ở riêng lẻ của người dân.

Thời hạn bảo hành nhà ở riêng lẻ là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP thì thời hạn bảo hành nhà ở cụ thể như sau:

• Đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I: Không ít hơn 24 tháng.
• Đối với các công trình còn lại: Không ít hơn 12 tháng.

Các loại thuế phải nộp khi xây dựng nhà ở là gì

Theo quy định pháp luật về nhà ở và pháp luật về thuế thì các khoản thuế mà cá nhân, tổ chức phải nộp khi xây dựng nhà ở gồm:

* Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân

- Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê nhà thầu xây dựng:

Thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x tỷ lệ thuế giá trị gia tăng

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân

- Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng: Không cần nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập.

* Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

Khoản phí này chỉ áp dụng đối với các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ mà phải xin giấy phép xây dựng.

Mức phí này hiện nay được quy định tại khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, theo đó Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ là người quyết định mức thu lệ phí, tuy nhiên thường dao động từ 50.000 - 100.000 đồng cho 1 lần cấp.

* Lệ phí trước bạ

Sau khi xây nhà, các cá nhân, tổ chức thường thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu với nhà ở bằng cách xin cấp giấy chứng nhận, trong trường hợp này phải nộp lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x Giá 01 m2 đất theo bảng giá đất ban hành x tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Muốn xây nhà ở riêng lẻ nhưng không đủ tiền thì phải làm sao?

Với tình hình vật giá ngày càng leo thang như hiện nay việc gom đủ kinh phí xây dựng thường mất rất nhiều năm. Trong trường hợp cần thực hiện các hoạt động xây nhà, sửa nhà gấp mà không có đủ kinh phí, khách hàng hoàn toàn có thể tham khảo việc vay vốn từ ngân hàng.

Ngoài việc vay tiền thông thường, hiện nay có rất nhiều ngân hàng có các gói vay tiền xây nhà với lãi suất thấp mà bạn hoàn toàn có thể tham khảo như khoản vay của ngân hàng Bảo Việt, ngân hàng Standard Chartered, ngân hàng Woori Bank, ngân hàng Agribank, ngân hàng MBBank, ngân hàng HongLeong Bank…

Để biết chi tiết về các khoản vay và điều kiện, khách hàng vui lòng truy cập vào bài viết Top ngân hàng cho vay xây nhà lãi suất thấp hiện nay.

Nhà ở riêng lẻ là hình thức nhà phổ biến hiện nay, hy vọng những thông tin trong bài viết giúp bạn hiểu hơn các vấn đề liên quan đến loại hình nhà ở này.