Nhà ở thương mại là gì? Quy định chi tiết về nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là gì?

Khái niệm nhà ở thương mại hiện nay được quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, theo đó: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Mục đích chính của nhà ở thương mại là xây dựng để thực hiện việc bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Đặc điểm của nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại có các đặc điểm sau:

• Về hình thức tạo lập: Hiện nay không có quy định cụ thể về hình thức xây dựng nên nhà ở thương mại có thể tồn tại dưới nhiều dạng thức như nhà độc lập, nhà chung cư, nhà ở liền kề hay biệt thự… Chủ thể kinh doanh chỉ cần có giấy phép kinh doanh nhà ở, có thể thực hiện kinh doanh thông qua một trong các hình thức là xây dựng công trình mới hoặc mua lại, thuê lại hoặc thuê mua lại nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua.
• Về mục đích: Nhà ở thương mại được sử dụng vào mục đích kinh doanh, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Do đó, chủ đầu tư không thể sử dụng để ở, chỉ có thể sử dụng để bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua…
• Các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua… được xác định trên cơ sở giá hình thành bởi cơ chế thị trường. Nhà nước sẽ không can thiệp vào quá trình giao dịch của các bên, chỉ thực hiện việc quản lý, giám sát hoạt động mua bán từ xa để đảm bảo không xảy ra các sai phạm về pháp luật, đảm bảo quyền lợi của các bên không bị xâm phạm.

Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở được xây dựng với mục đích chính để phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại

Những ai có thể sở hữu nhà ở thương mại?

Pháp luật hiện nay không có bất cứ hạn chế nào về đối tượng được phép sở hữu căn hộ thương mại, ngoài ra các hoạt động giao dịch liên quan đến loại hình này được thực hiện theo cơ chế thị trường, do đó bất cứ ai cũng có thể sở hữu căn hộ thương mại.

Bất cứ cá nhân, tổ chức nào có đủ điều kiện tài chính đều có thể mua bán, thuê hoặc thuê mua căn hộ thương mại. Khác với chủ đầu tư, cá nhân, tổ chức sau khi mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở thương mại có thể sử dụng nó với đa dạng mục đích, bao gồm cả để ở.

Quy định về nhà ở thương mại

Các quy định về nhà ở thương mại hiện nay là cơ sở giúp Nhà nước thực hiện việc quản lý.

Làm thế nào để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại được xem là một trong những kênh đầu tư hiệu quả mà các nhà đầu tư có thể tham khảo. Tuy nhiên không phải ai cũng có thể là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 thì để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Doanh nghiệp hay hợp tác xã phải được thành lập và hiện đang hoạt động theo quy định của pháp luật.
• Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định pháp luật đầu tư.
• Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật.

Ngoài ra do dự án đầu tư thương mại đều phải được phê duyệt, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua một trong các hình thức sau:

• Đấu giá quyền sử dụng đất.
• Đấu thầu dự án có sử dụng đất.
• Chỉ định chủ đầu tư với trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện theo trình tự như sau:

- Đối với nhà đầu trúng đấu giá hoặc trúng đấu thầu quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đồng thời có đủ điều kiện như đã phân tích ở trên thì được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

- Nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật và có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau thì được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

• Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.
• Có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật để xây dựng nhà ở thương mại.

Trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng được chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Sau khi lựa chọn được nhà đầu tư, để chủ đầu tư chính thức thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, cần thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư, cụ thể như sau:

- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư gồm các loại giấy tờ sau:

• Văn bản đề nghị của nhà đầu tư, phải có đầy đủ các nội dung như tên, địa chỉ nhà đầu tư, các đề xuất đầu tư và dự kiến tiến độ thực hiện dự án.
• Bản sao chứng thực hoặc bản sao xuất trình cùng bản chính các giấy tờ sau để đối chiếu:
• Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền.
• Các giấy tờ có thể chứng minh quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
• Hợp đồng ủy quyền (Đối với trường hợp các nhà đầu tư ủy quyền cho một nhà đầu tư thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư).
• Các giấy tờ chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
• Giấy tờ chứng minh có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Bước 2: Nộp hồ sơ: Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nhà đầu tư nộp hồ sơ cụ thể như sau:

• Đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ: Nhà đầu tư gửi 1 bộ hồ sơ trực tiếp hoặc qua đường bưu điện đến Bộ xây dựng.
• Đối với trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khi kinh tế: Nhà đầu tư gửi 1 bộ hồ đến Sở Xây dựng tại địa phương có dự án để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công nhận chủ đầu tư dự án.

- Bước 3: Trong thời hạn 20 ngày kể từ thời hạn nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành xem xét Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền.

Chỉ sau khi được công nhận, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mới được chính thức hoạt động

Ưu và nhược điểm của nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại vừa là giải pháp cho người dân an cư lạc nghiệp vừa là một trong những kênh đầu tư hiệu quả. Cùng xem lại các ưu, nhược điểm của loại hình nhà ở này:

Ưu điểm

Nhà ở thương mại có những ưu điểm sau:

• Nhà ở thương mại có nhiều phân khúc đa dạng với giá cả hợp lý, phù hợp cho hầu hết các đối tượng từ cá nhân, hộ gia đình với mức thu nhập từ trung bình trở lên.
• Nhà ở thương mại thường thường nằm trong các dự án được đầu tư kỹ càng nên tích hợp đầy đủ các tiện ích để phục vụ đời sống, đảm bảo cả sự thoải mái và an ninh cho khách hàng.
• Các thủ tục mua bán, sang nhượng, cho thuê hay cho thuê lại đều được thực hiện dễ dàng, nhanh chóng và tiện ích.
• Nhà ở thương mại thường được xây dựng tại các khu đô thị lớn nên hầu hết môi trường sống tại đó rất tốt, thuận lợi và ổn định hơn so với các khu vực bình dân khác.
• Đối với trường hợp khách hàng không có đủ nguồn vốn cũng không cần quá lo lắng, các ngân hàng hiện nay có rất nhiều gói vay hỗ trợ mua nhà với lãi suất thấp, có nhiều ưu đãi cho cá nhân, hộ gia đình tham khảo. Bạn có thể tham khảo bài viết so sánh lãi suất vay tiền mua nhà để có thêm thông tin.

Nhược điểm

Dù vậy, nhà ở thương mại vẫn tồn tại một số nhược điểm như sau:

• Ngày càng có nhiều dự án đầu tư nhà ở thương mại nên việc kiểm soát chất lượng khó có thể đảm bảo. Có không ít trường hợp khách hàng nhận bàn giao nhà ở không giống với thỏa thuận trong hợp đồng, bởi vậy trong quá  trình giao dịch cần hết sức chú ý.
• Có nhiều dự án không được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn tiến hành các giao dịch sang nhượng, cho thuê hay cho thuê mua nhà ở thương mại. Điều này có thể đem đến nhiều bất cập, thậm chí thiệt hại cho khách hàng.

Bất cứ loại hình nhà ở nào cũng đều tồn tại cả ưu và nhược điểm, nhà ở thương mại cũng như vậy. Do đó để đưa ra quyết định có mua nhà ở thương mại hay không, bạn cần cân nhắc thật kỹ để đưa ra lựa chọn phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mình.

Trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại, bạn cần chú ý đến các vấn đề về tính pháp lý, chất lượng… của dự án để tránh những rủi ro không đáng có.

Có nên đầu tư vào nhà ở thương mại không?

Tương tự như vậy việc đầu tư vào nhà ở thương mại tuy là một kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều lợi nhuận, tuy nhiên doanh nghiệp phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật đưa ra, phải có một nguồn vốn nhất định. Do đó nhà đầu tư cần cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra quyết định.

Bài viết trên đã giúp bạn giải đáp thắc mắc nhà ở thương mại là gì? Đây vừa là một trong những kênh đầu tư mà các nhà đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc.