Hệ số sử dụng đất được hiểu là gì? Cách xác định hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là gì?

Trong xây dựng nói chung và bất động sản nói riêng, hệ số sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng, đặc biệt là khi cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua bán căn hộ chung cư hay nhà ở. Vậy hệ số sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại điểm 1.4.21 khoản 1.4 Điều 1 Phụ lục Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD thì:

Hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Khái niệm này có nguồn gốc từ quy hoạch đô thị ở các quốc gia phát triển trên thế giới, nhằm giới hạn số tầng được phép xây dựng của các dự án chung cư tại khu đô thị tương ứng.

Hệ số sử dụng đất không chỉ là khái niệm được sử dụng ở Việt Nam mà còn là thuật ngữ chung trong xây dựng thế giới. Dù ở mỗi quốc gia có cách gọi khác nhau như FAR (Floor Area Ratio), FSI (Floor space index), FSR (Floor space ratio)... cũng không làm thay đổi bản chất và cách xác định hệ số sử dụng đất, trong đó FAR và FSI được sử dụng phổ biến hơn cả. Tuy nhiên nếu FAR có đơn vị tính là lần thì FSI có đơn vị tính là %.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Dựa vào định nghĩa trên có thể rút ra công thức xác định hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất

Trong đó: Tổng diện tích sàn được xác định theo công thức sau:

Tổng diện tích sàn = Tổng diện tích sàn của cả công trình (bao gồm cả tầng hầm) - (Diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật + Diện tích sàn phục vụ phòng cháy chữa cháy + Diện tích gian lánh nạn + Diện tích đỗ xe của công trình)

Ví dụ: Ngôi nhà A có diện tích 100 m2 với 7 tầng trên lô đất có tổng diện tích 170 m2. 

100 x 7 : 250 = 2,8

Như vậy hệ số sử dụng đất là 2,8 lần hoặc 280%

Minh họa cách xác định hệ số sử dụng đất

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng được phép xây dựng ở các dự án đô thị tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ chiếm dụng đất của công trình trên toàn bộ lô đất, nói cách khác là thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ lô đất.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong xây dựng và thị trường bất động sản, bởi nó phản ánh những nội dung sau:

• Trước tiên hệ số sử dụng đất được xem là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị với mật độ xây dựng cho phép.
• Hệ số sử dụng đất cũng thể hiện quy mô của công trình và phí xây dựng.
• Hệ số sử dụng đất càng cao thì lợi ích kinh tế thu về có thể càng cao vì tăng diện tích sàn, kết hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm quỹ đất. Thế nhưng trong trường hợp hệ số sử dụng quá cao sẽ gây ra các ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng của khu vực, giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
• Hệ số sử dụng đất có tỷ lệ thuận với mật độ dân cư do đó hệ số càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án đó càng thấp. Bởi vậy mà trong quá trình mua bán căn hộ đầu tư, có không ít trường hợp chủ đầu tư không công bó các thông tin về hệ số sử dụng đất mà chỉ thông báo về mật độ xây dựng.
• Hệ số sử dụng đất cũng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ, hệ số sử dụng đất càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó chủ sở hữu sẽ càng có lợi hơn.

Như vậy có thể thấy hệ số sử dụng đất không chỉ là cơ sở để chủ đầu tư tiến hành xây dựng mà còn là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho cá nhân, tổ chức khi mua bán căn hộ hoặc nhà ở có thể lựa chọn được sản phẩm phù hợp với mình.

Quy định về hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là một trong những hệ số quan trọng trong việc xây dựng nhà ở và căn hộ chung cư. Đây là nội dung mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng cần phải nắm được khi có ý định đầu tư xây dựng.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng. Nội dung này được thể hiện đầy đủ trong Thông tư 01/2021/TT-BXD, cụ thể như sau:

• Mật độ xây dựng thuần cần tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đối với các lô đất được xây dựng nhà ở riêng lẻ mà có chiều cao dưới 25 m và diện tích lô đất dưới 100 m2 thì được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%, tuy nhiên cần phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.
• Đối với các khu vực do nhu cầu phải kiểm soát về dân số và nhu cầu hạ tầng thì được phép sử dụng hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu mật độ, tầng cao về xây dựng.
• Việc xác định hệ số sử dụng đất tối đa đối với từng loại hình nhà ở được xác định trong bảng dưới đây.

Bảng quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Bảng quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Bảng quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Như vậy có thể thấy đối với mỗi loại hình nhà ở thì hệ số sử dụng đất tối đa cũng sẽ khác nhau.

Các thông tin về hệ số sử dụng đất đã được tổng hợp đầy đủ trong bài viết trên. Đây là một trong những chỉ số quan trọng mà khách hàng cần quan tâm khi có nhu cầu mua bán nhà ở, căn hộ chung cư.