Tìm hiểu chi tiết Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp nào?

Muốn biết Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp nào trước tiên cần hiểu rõ khái niệm thu hồi đất. Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai thì thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Các trường hợp Nhà nước được phép ra quyết định thu hồi đất hiện nay được quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013, cụ thể bao gồm các trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của con người.

Thẩm quyền thu hồi đất

Thu hồi đất chỉ được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

* Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp gồm:

• Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trừ các trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai.
• Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, thị trấn, phường.

* Ủy ban nhân dân cấp huyện

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư.
• Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Đối với các trường hợp thu hồi đất trong khu vực có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện thì thẩm quyền ra quyết định thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất.

Một mẫu quyết định thu hồi đất

* Ban Quản lý khu kinh tế

Ban Quản lý khu kinh tế có thẩm quyền thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất đã giao lại, cho thuê với người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thuộc các trường hợp tại điểm a, b, c, d, e, g và i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai.
• Thu hồi đất đã giao lại, cho thuê với trường hợp đã chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định hoặc tự nguyện trả lại đất thuộc theo trường hợp quy định tại điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai.

* Cảng vụ hàng không

Cảng vụ hàng không có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất với các trường hợp được cảng vụ hàng không giao đất theo quy định tại điểm a, b, e, g, i khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai.

Việc thu hồi đất có tác động đến quyền lợi của nhiều cá nhân, tổ chức nên cần được thực hiện theo quy trình với sự kiểm soát nghiêm ngặt.

• Trình tự thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định chi tiết tại Điều 69 Luật Đất đai 2013.
• Trình tự thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai được quy định chi tiết tại Điều 66 Nghị định 43/20214/NĐ-CP.
• Trình tự thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người được được quy định chi tiết tại Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Trình tự thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được quy định và hướng dẫn chi tiết tại khoản 14 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Có được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất không?

Vấn đề mà người sử dụng đất quan tâm nhất khi bị Nhà nước thu hồi đất chính là có được bồi thường để bù đắp các quyền lợi bị ảnh hưởng hay không?

Quyền và lợi ích của người dân, cụ thể là người sử dụng đất luôn được đặt lên hàng đầu, do đó nếu đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định, khi bị thu hồi đất người dân sẽ được Nhà nước bồi thường. Đây là sự đảm bảo về mặt quyền lợi của Nhà nước đối với người sử dụng đất.

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Bồi thường cho người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi mà đáp ứng đủ điều kiện bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai.
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao lại đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất đã bị thu hồi, trong trường hợp không còn quỹ đất để bồi thường thì tiến hành bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Mức giá này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định vào thời điểm ra quyết định thu hồi đất.
• Việc bồi thường luôn phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công khai, công bằng, kịp thời và đúng quy định pháp luật.

Người dân có thể được bồi thường một số trường hợp sau:

• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi vì mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Bồi thường về đất, chi phí đầu tư khi bị thu hồi đất nông nghiệp.
• Bồi thường về đất khu thu hồi đất ở.
• Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn khi bị thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi bị thu hồi đất.
• Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi bị Nhà nước thu hồi đất.
• Bồi thường chi phí di chuyển khi bị thu hồi đất.

Nếu đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất

Điều kiện để được bồi thường khi bị thu hồi đất

Để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau: Diện tích đất bị thu hồi phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận và phải thuộc một trong các trường sau:

• Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà đất này không phải là đất thuê trả tiền hàng năm.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
• Cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo đang sử dụng đang sử dụng đất mà không phải đất được Nhà nước giao hay cho thuê.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu kinh tế.
• Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê; nhận thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Việc bồi thường của từng trường hợp được quy định chi tiết tại Mục 2 Chương 6 Luật Đất đai 2013.

Những trường hợp nào bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường?

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được bồi thường. Vẫn có những trường hợp khi bị thu hồi đất người dân sẽ không được bồi thường, cụ thể:

• Các trường hợp bị thu hồi đất không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí vào đất còn lại.
• Đất được Nhà nước giao để quản lý.
• Đất bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật theo quy định tại Điều 64 và các trường hợp thu hồi theo quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai.
• Trường hợp thu hồi đất mà đất đó không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai.

Trong đó các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi đất gồm:

• Đất được giao mà không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai.
• Đất giao cho tổ chức thuộc các trường hợp có thu tiền nhưng được miễn tiền sử dụng đất.
• Đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất trừ trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.
• Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của phường, xã, thị trấn.
• Đất nhận khoán để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối.
• Phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định tại Điều 129 của Luật đất đai.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
• Đất nông nghiệp mà không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho cá nhân, hộ gia đình theo quy định.
• Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà đất này là đất được Nhà nước cho thuê có thu tiền thuê đất hàng năm, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất.

Ngoài ra các trường hợp bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường tài sản gắn liền với đất gồm:

• Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp bị thu hồi do vi phạm quy định về đất đai theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai.
• Tài sản gắn liền với đất nhưng tài sản này được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Một số câu hỏi về thu hồi đất

Bên cạnh việc tìm hiểu Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp nào, người dân còn quan tâm đến nhiều vấn đề liên quan, dưới đây là một số thắc về việc thu hồi đất.

Tái định cư khi thu hồi đất là gì?

Khi bị thu hồi đất, ngoài việc bồi thường về tiền thì một trong những vấn đề cũng được nhiều người quan tâm đó là tái định cư khi bị thu hồi đất. Đây là một trong những cách thức bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất, giúp ổn định cuộc sống cho người dân. Tuy nhiên tái định cư chỉ áp dụng đối với các trường hợp thu hồi đất ở.

Các trường hợp thu hồi đất được bố trí tái định cư hiện nay được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, cụ thể:

• Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở mà bị thu hồi đất nhưng không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi. Trường hợp còn đất ở, nhà ở tại địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng tiền, nếu quỹ đất ở địa phương có điều kiện thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
• Nếu hộ gia đình trong trường hợp trên có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng sống trên một thửa đất ở thu hồi mà đủ điều kiện tách thành từng hộ riêng hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất và nhà ở, tình hình thực tế để ra quyết định về mức đất ở, nhà ở tái định cư của từng hộ gia đình.
• Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn.
• Cá nhân, hộ gia đình ở khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa đến tính mạng, đất ở có nguy cơ sụt lún, sạt lở, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng bị thu hồi đất mà không còn đất ở, nhà ở nào khác tại địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.

Nhà nước có thu hồi đất thay doanh nghiệp không?

Như đã phân tích ở trên thì các trường hợp Nhà nước thu hồi đất chỉ vì phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Còn doanh nghiệp cần nguồn đất cho các mục tiêu kinh tế, lợi nhuận nằm ngoài mục đích công cộng thì bắt buộc phải thỏa thuận với người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo nguyên tắc và quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan, Nhà nước không can thiệp vào quá trình này bằng biện pháp thu hồi đất hay cưỡng chế thu hồi đất. Do đó có thể định Nhà nước không thu hồi đất thay cho doanh nghiệp.

Mức giá chuyển nhượng, cho thuê hay nhận góp vốn cũng hoàn toàn do các bên thỏa thuận, Nhà nước cũng hoàn toàn không can thiệp về vấn đề giá đất.

Bài viết trên đã giúp bạn giải đáp thắc mắc về việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp nào. Đừng quên tiếp tục theo dõi các bài viết tiếp theo của chúng tôi để tìm hiểu thêm về thị trường bất động sản.