Tiền sử dụng đất là gì? Những ai phải nộp tiền sử dụng đất?

Tiền sử dụng đất là gì?

Khái niệm về tiền sử dụng đất được xác định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai, theo đó đây là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi thuộc một trong ba trường hợp sau:

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Khi nhắc đến tiền sử dụng đất có rất nhiều người sẽ nhầm lẫn khái niệm này với thuế sử dụng đất. Dù đây đều là các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện nhưng khác nhau ở chỗ: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước, đồng thời chỉ được thực hiện nếu thuộc một trong các trường hợp đã được quy định.

Còn đối với thuế sử dụng đất là khoản tiền nộp hàng năm và được nộp vào ngân sách Nhà nước.

Tiền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải nộp

Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

Dựa vào định nghĩa trên và quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì những đối tượng thu tiền sử dụng đất thuộc 3 trường hợp chính là những người được giao đất, những người chuyển mục đích sử dụng đất và những người được công nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Người được Nhà nước giao đất để sử dụng với các mục đích như sau:

• Cá nhân, hộ gia đình được giao đất ở.
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.
• Người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây nhà ở thương mại với mục đích để bán hoặc kết hợp giữa bán và cho thuê.
• Tổ chức kinh tế được giao đất nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
• Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Các đối tượng đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa thuộc một trong những trường hợp sau:

• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất đã được cho phép để chuyển sang đất nghĩa trang, đất nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất.
• Đất nông nghiệp có nguồn gốc được giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa địa, nghĩa trang có thu tiền sử dụng.
• Đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở có nguồn gốc được giao có thu tiền sử dụng đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.
• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa địa, nghĩa trang đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014, khi được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất tính như thế nào

Căn cứ để tính tiền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên ba yếu tố là:

• Diện tích đất
• Mục đích sử dụng
• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất

Trong đó giá đất tính thu tiền sử dụng đất được áp dụng theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, theo các phương pháp xác định như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì vào từng trường hợp cụ thể.

Tùy vào từng trường hợp mà cách xác định tiền sử dụng đất phải nộp cũng sẽ khác nhau

* Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất

- Giao đất thông qua hình thức đấu giá

Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng thông qua hình thức đấu giá thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất = Giá đất tính thu tiền sử dụng theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp 

- Giao đất không thông qua hình thức đấu giá

Trong đó:

• Diện tích đất phải nộp tiền được xác định là diện tích đất có thu tiền sử dụng được ghi trên quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Giá đất tính thu tiền được xác định theo điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
• Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất được hiểu là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.

* Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng được xác định với từng đối tượng gồm tổ chức kinh tế và cá nhân, hộ gia đình.

Đối với mỗi đối tượng, cách tính được xác định cụ thể theo từng trường hợp, quy định tại khoản 1 (tổ chức kinh tế) và khoản 2 (đối với cá nhân, hộ gia đình) Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Mỗi một trường hợp lại có cách tính tiền sử dụng đất khác nhau

* Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất

Tương tự như vậy việc thu tiền sử dụng đối với quyền sử dụng đất cũng được quy định từng trường hợp tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Các trường hợp này đều là những trường hợp công nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004) bao gồm:

• Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
• Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
• Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.
• Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc đối với trường hợp lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 nhưng đến nay đã được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.

Những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất

Nhằm hỗ trợ cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế, pháp luật còn đưa ra quy định về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất hiện nay được quy định chi tiết tại Mục 2 Chương II Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Nguyên tắc miễn giảm tiền sử dụng đất

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

• Đối với cá nhân, hộ gia đình thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
• Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở.
• Được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở.
• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
• Nếu hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định thì được miễn tiền sử dụng đất, trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất mà có nhiều mức giảm khác nhau thì được hưởng mức giảm cao nhất.
• Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 và 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện trực tiếp với các đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định.
• Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
• Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ trong phạm vi phần giá trị quyền sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Đối với các trường hợp thuộc đối tượng miễn, giảm tiền sử dụng đất mà có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất như đối trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, có các quyền, nghĩa vụ về đất đai như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất gồm:

• Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện các chính sách nhà ở, đất ở đối với:
• Người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng theo quy định của pháp luật về người có công.
• Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng hải đảo, biên giới.
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội.
• Nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
• Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận; lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc miền núi theo Danh mục các xã do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
• Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các cá nhân, hộ gia đình trong cụm, tuyến dân cư vùng ngập lụt theo dự án đã được phê duyệt.
• Một số trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định miễn tiền sử dụng đất dựa trên việc Bộ trưởng Bộ Tài chính trình Thủ tướng theo đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Các cá nhân, hộ gia đình thuộc đối tượng miễn, giảm tiền sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin miễn giảm để được hưởng quyền lợi

Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất

Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hiện nay được quy định tại Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP bao gồm:

• Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn mà không thuộc phạm vi theo quy định tại trường hợp miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
• Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm các trường hợp giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng và cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
• Các trường hợp giảm tiền sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình lên dựa trên cơ sở đề xuất từ Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Hồ sơ, thủ tục xin miễn giảm tiền sử dụng đất

Theo quy định hiện nay các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được hưởng quyền lợi này khi thực hiện các thủ tục đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất:

Trước tiên, người sử dụng đất thuộc các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị được miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó phải ghi rõ diện tích đất đang sử dụng và lý do miễn, giảm tiền sử dụng đất.
• Một trong các loại giấy tờ chứng minh người sử dụng đất thuộc một trong những đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, cụ thể:
• Đối với người có công với Cách mạng phải có các giấy tờ liên quan đến chế độ được miễn, giảm tiền sử dụng đất.
• Đối với người thuộc diện hộ nghèo phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
• Đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo phải có hộ khẩu thường trú hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định thì phải văn bản chấp thuận phê duyệt dự án và quyết định về miễn tiền sử dụng đất.
• Đối với đất xây dựng nhà ở cho người phải di dời vì thiên tai phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc không được bồi thường, hỗ trợ di chuyển tại nơi phải di dời.
• Các giấy tờ có liên quan đến thửa đất (nếu có).

- Bước 2: Nộp hồ sơ:

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên, người sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền, cụ thể như sau:

• Đối với tổ chức kinh tế: Nộp hồ sơ đến cơ quan thuế nơi có đất trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ khi nhận được quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng.
• Đối với cá nhân, hộ gia đình: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên môi trường, thực hiện đồng thời với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ đề nghị, miễn giảm tiền sử dụng đất đã tiếp nhận, cơ quan thuế xác định và ban hành Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Những trường hợp nào không phải nộp tiền sử dụng đất?

Ngoài những trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, trong một số trường hợp, người sử dụng đất không cần phải nộp tiền sử dụng đất. Tổng hợp từ Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn có liên quan thì các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất gồm:

* Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nếu:

• Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai.
• Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, đất sử dụng vào mục đích công cộng không phải kinh doanh, đất làm nghĩa địa, nghĩa trang mà không thuộc các trường hợp theo quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai.
• Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai.

* Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Hiện nay đối với chuyển mục đích sử dụng đất, ngoài trường hợp chuyển mục đích phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, pháp luật còn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải xin phép.

Đối với các trường hợp này, người sử dụng đất không cần có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền, tuy nhiên sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Các trường hợp này hiện nay được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).

Theo đó đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền thì không cần phải nộp tiền sử dụng đất.

Bạn có thể tham khảo chi tiết trong bài viết Chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Các trường hợp cấp sổ đỏ không cần phải nộp tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật Đất đai và một số văn bản hướng dẫn thì các trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà không cần phải nộp tiền sử dụng đất gồm:

• Cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
• Cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mang tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp.
• Cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có các điều kiện sau:
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
• Trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận về việc đã sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp. 
• Cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993.
• Không phải nộp tiền sử dụng đất khi giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014.
• Không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất để được sử dụng đất.

Bạn có thể xem chi tiết từng trường hợp trong bài viết: Trường hợp nào không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ?.

Một số câu hỏi về tiền sử dụng đất

Ngoài các quy định cơ bản trên, dưới đây là một số nội dung giải đáp thắc mắc của người dân liên quan đến vấn đề tiền sử dụng đất.

* Nợ tiền sử dụng đất là gì?

Theo quy định hiện nay thì tiền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ tài chính mà người dân phải thực hiện. Tuy nhiên đối với các trường hợp cá nhân, hộ gia đình mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì sẽ được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp và được trả dần trong thời hạn tối đa là 05 năm kể từ ngày có quyết định.

Các trường hợp được phép ghi nợ hiện nay được quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP).

* Nợ tiền sử dụng đất có được xây nhà không?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất, có thể khẳng định, khi nợ tiền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế sẽ bị hạn chế một số quyền nhất định như quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên các quyền liên quan đến việc xin cấp phép xây dựng sẽ không bị hạn chế, do đó, bạn có thể yên tâm rằng khi có giấy chứng nhận thì vẫn được phép xây dựng nhà ở bình thường, dù đang nợ tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện theo quy định pháp luật. Hy vọng những thông tin trong bài viết giúp bạn hiểu rõ hơn quy định về tiền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ một cách đầy đủ.