Nhìn lại những lần sốt đất và thị trường bất động sản ở Việt Nam

Nhìn lại “lịch sử” bất động sản và những lần sốt đất ở Việt Nam

Tuy bất động sản là một trong những ngành mới xuất hiện ở Việt Nam khoảng gần 30 năm nay nhưng ngày càng có nhiều tiềm năng phát triển, có nhiều tác động quan trọng đến nền kinh tế của nước ta. 

Sốt đất hay sốt đất ảo là cách mà nhiều chuyên gia, các phương tiện báo chí, truyền thông sử dụng để chỉ sự tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến trong thời gian ngắn. Dù giá bất động sản tăng vô cùng cao nhưng lại không có hoặc có rất ít giao dịch được thực hiện, gây ảnh hưởng đến quá trình thanh khoản và đem đến rủi ro cho nhà đầu tư.

Cùng nhìn lại quá trình phát triển của ngành bất động sản và những cơn “sốt đất” ở Việt Nam.

Giai đoạn trước năm 1993

Giai đoạn trước năm 1993 mà cụ thể là trước năm 1986, trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập, trung, bao cấp, bất động sản không được phép giao dịch trên thị trường, thị trường bất động sản vì thế không tồn tại trong nền kinh tế Việt Nam.

Ngay cả khi bước vào thời kỳ đổi mới kinh tế, giai đoạn 1986 - 1991, Nhà nước bắt đầu mở cửa nền kinh tế các giao dịch vẫn chưa được ghi nhận một cách chính thức, nếu có diễn ra cũng chỉ là các giao dịch ngầm. Thị trường bất động sản chưa được hình thành.

Cơn sốt đất lần thứ nhất (Giai đoạn 1993 - 1994)

Luật Đất đai 1993 ra đời không chỉ có ý nghĩa trong việc quản lý đất đai mà còn được xem là cột mốc quan trọng đánh dấu sự hình thành của thị trường bất động sản. Với việc nhận định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đồng thời cho phép và đưa ra cơ chế cụ thể để các bên tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở quan trọng để hình thành thị trường.

Không chỉ đất đai mà nhiều ngành nghề khác được tự do mở cửa và phát triển dẫn đến tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh, đây cũng được coi là thời kỳ hoàng kim khi mà GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tiếp tục tăng 8,8% và đạt đỉnh vào năm 1995 với 9,5%. Chính sự phát triển của nền kinh tế khiến cho nhiều nhà đầu tư đổ dồn vào thị trường bất động sản, giá nhà đất tăng mạnh chưa từng thấy.

Thời điểm đó các giao dịch liên quan đến đất đai chủ yếu được tính bằng đơn vị cây/lượng vàng. Người dân dần nhận thức được giá trị của bất động sản và những lợi ích tiềm năng mà thị trường này đem lại.

Giai đoạn lao dốc từ năm 1995 - 1999

Không nằm ngoài sự vận động của chu kỳ bất động sản, sau giai đoạn sốt đất đạt đỉnh, thị trường bắt đầu đóng băng. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến điều này, trong đó nguyên nhân chính được cho là do hai nghị định quan trọng của Chính phủ về đất đai được ban hành là Nghị định 18-CP/1995 và Nghị định 87-CP/1994.

Hai nghị định này được ban hành với mục đích quản lý và ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản đã phần nào kìm hãm sự phát triển chóng mặt của thị trường bất động sản. Giờ đây khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng về đất đai, người sử dụng đất phải thực hiện hai nghĩa vụ tài chính song song là trả tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Bên cạnh đó sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á khiến cho cung vượt cầu, thị trường quay đầu và các nhà đầu tư đồng loạt bán tháo khiến cho thị trường lao dốc. 

Cơn sốt đất lần thứ hai (Giai đoạn 2001 - 2003)

Những chính sách pháp luật về đất đai thay đổi luôn là một trong những nguyên nhân tạo nên các làn sóng sốt đất nhỏ và vừa, thậm chí có thể tạo ra các đợt sốt đất quy mô lớn. Giai đoạn từ năm 2001 - 2003, chính sách đồng ý cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và quy định mới về giá đất đã khiến cho giá nhà ở tăng mạnh, đạt đỉnh vào quý 2 năm 2001.

Phân khúc bất động sản được nhiều người quan tâm là nhà mặt tiền và dự án. Tuy các giao dịch mua bán vô cùng sôi động nhưng số lượng công trình, nhà ở được xây dựng lại hạn chế, thể hiện rằng đây là cơn sốt đất từ nhu cầu ảo, giá ảo. 

Các cơn sốt đất đẩy giá nhà đất lên rất cao

Giai đoạn trầm lắng từ 2003 - 2006

Các đợt sốt đất đều có ảnh hưởng và bóng dáng của những thay đổi về Luật Đất đai. Sau khi đạt đỉnh vào năm 2002, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu chững lại khi các dự thảo về Luật Đất đai 2003 được xây dựng.

Luật Đất đai 2003 chính thức ra đời đánh dấu đợt trầm lắng của thị trường bất động sản. Mặc dù các quy định của pháp luật không có quy định hạn chế về tăng giá đất nhưng cả người dân và giới đầu tư đều muốn ngừng các hoạt động để nghiên cứu tình hình, chờ xem các quy định của Luật Đất đai 2003 có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản.

Các chỉ số về thị trường bất động sản không có nhiều tín hiệu tích cực trong giai đoạn này, giao dịch địa ốc thành công năm 2003, 2004, 2005 liên tục giảm, lần lượt là giảm 28%, giảm 56% và giảm 78%. Dù vậy thì giá nhà đất vẫn không chịu quá nhiều ảnh hưởng, không bị giảm mạnh bởi vốn đầu tư chủ yếu đến từ tiền nhàn rỗi của tư nhân.

Đặc biệt, vào năm 2004, khi các quy định về bảng giá đất được điều chỉnh theo hướng sát với thực tế hơn khiến cho các dự án bị độn chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng lên cao. Lợi nhuận thu về từ hoạt động kinh doanh bất động sản liên tục bị ảnh hưởng và giảm mạnh, dòng vốn của nhà đầu tư chuyển dần sang thị trường chứng khoán.

Cơn sốt đất lần thứ ba (Giai đoạn từ 2007 - 2008)

Sau khi thị trường chững lại vào giai đoạn năm 2003 - 2006 thì sự kiện Việt Nam gia nhập WTO (2007) đánh dấu cơn sốt đất mới trở lại. Việc gia nhập vào WTO mở ra nhiều cơ hội phát triển kinh tế cho Việt Nam, nước ta đón nhận làn sóng đầu tư lớn từ nước ngoài, cả nền kinh tế đồng loạt phát triển, tăng trưởng tín dụng ở mức cao và thị trường chứng khoán cũng cực kỳ phát triển.

Nguồn vốn thặng tư từ thị trường chứng khoán có xu hướng chuyển dịch sang thị trường bất động sản. Đặc biệt giai đoạn này hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai ngày càng được hoàn thiện, tạo ra cơ chế pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư yên tâm tham gia vào thị trường bất động sản.

Khác với các giai đoạn trước đó, ở cơn sốt đất lần thứ 3, phân khúc bất động sản được các nhà đầu tư hướng tới là phân khúc cao cấp với chung cư cao cấp, biệt thự và nhà mặt tiền, giá nhà và giá đất tăng cao đột biến từ 50 - 70%, có thời điểm thậm chí lên tới 100%. Thị trường bất động sản trở thành kênh đầu tư sinh lời cao, thu hút nhiều nhà đầu tư lướt sóng tham gia giai đoạn này.

Thời điểm này thị trường cũng chứng kiến sự ra đời của nhiều công ty bất động sản nổi tiếng còn hoạt động cho đến tận ngày nay như Sungroup, Vạn Thịnh Pháp và SGB, Novaland…

Giai đoạn suy thoái nặng nề từ năm 2009 - 2013

Tuy vừa đạt đỉnh vào giai đoạn trước nhưng theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản thực tế đã có dấu hiệu suy thoái từ cuối năm 2008. Đây là thời điểm mà nền kinh tế Việt Nam và cả thế giới bắt đầu chịu những ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Các chỉ số về kinh tế như lạm phát, nợ xấu và sự suy thoái của nền kinh tế khiến cho Chính phủ đẩy mạnh thắt chặt tín dụng, vừa để kiểm soát tình trạng lạm phát vừa để kiểm soát bong bóng bất động sản. Điều này ngay lập tức khiến cho thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng, đóng băng giao dịch và giá bất động sản liên tục giảm mạnh, trung bình từ 40 - 50%. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp lao đao, lỗ nặng vì bất động sản.

Giai đoạn phát triển mạnh mẽ trở lại từ năm 2014 - 2018

Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi trở lại từ cuối năm 2013, đây là thời điểm mà Luật Đất đai chuẩn bị có hiệu lực. Thị trường dần quay lại sự ổn định, số lượng giao dịch bất động sản cũng tăng trở lại, cơ cấu hàng hóa bất động sản cũng dịch chuyển theo hướng hợp lý và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Đặc biệt năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở ra đời, cùng với các quy định trước đó tạo ra cơ chế pháp lý rõ ràng, có tính đồng bộ để cá nhân, doanh nghiệp yên tâm tham gia giao dịch, đồng thời mở ra nhiều cơ hội phát để người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Việt Nam cũng xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện và gia nhập như căn hộ condotel, shophouse, căn hộ officetel… Đây được xem là hướng phát triển và đầu tư mới có nhiều tiềm năng cho các nhà đầu tư.

Giai đoạn này cũng chứng kiến một số làn sóng sốt đất ở nhiều khu vực như Vân Đồng, Phú Quốc, Bắc Văn Phong, 3 đặc khu kinh tế được xây dựng mới.

Giá đất nền, đất nông nghiệp ở các quận vùng ven khu vực Thành phố Hồ Chí Minh cũng tăng nhanh và lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An rồi tiếp tục lan ra các tỉnh, thành phố ở khu vực miền Trung như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Bình Định… Tuy nhiên nhiều chuyên gia nhận định đó đều là các làn sóng sốt ảo giá nhỏ.

Giai đoạn thị trường bất động sản đi ngang từ năm 2019 đến năm 2021

Giai đoạn đầu năm 2019, các cơn sốt đất bùng phát ở nhiều địa phương trên cả nước như Hà Nội (khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức), Đà Nẵng (ví dụ khu vực huyện Hòa Vang), Quảng Nam hay Thành phố Hồ Chí Minh (huyện Cần Giờ, quận 9). Tuy nhiên các làn sóng này không tồn tại quá lâu và nhanh chóng qua đi.

Thị trường vẫn đang trong chu kỳ phục hồi, dù có sự tăng trưởng nhưng không thể phủ nhận vẫn còn tồn tại những sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Chưa kịp phục hồi thì từ cuối năm 2019, các ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và cả nền kinh tế. Nguồn cung bất động sản khan hiếm, các giao dịch có dấu hiệu đóng băng, giá thị trường đi ngang.

Như vậy có thể thấy ba cơn sốt đất trong quá trình phát triển ngành bất động sản đều gắn liền với những thay đổi quan trọng về kinh tế, chính sách pháp luật. Thị trường bất động sản luôn có xu hướng lên, xuống cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Chịu sự tác động mạnh mẽ từ 3 yếu tố là quá trình đô thị hóa, chính sách tài chính, tiền tệ và hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế nên bất cứ tác động nào của nền kinh tế cũng có thể gây ra các đợt “sốt đất” hoặc “đóng băng” thị trường.

Minh họa các chu kỳ bất động sản ở Việt Nam

Đánh giá tình hình thị trường bất động sản hiện nay

Đại dịch Covid 19 có tác động không nhỏ đến tình hình kinh tế - xã hội, trong đó có thị trường bất động sản. Sau đại dịch, nền kinh tế dần hồi phục và thị trường bất động sản quay trở lại đà tăng, thậm chí bước vào một cơn sốt đất mới.

Cơn sốt đất lần thứ tư (giai đoạn 2020 - 2021)

Cơn sốt đất lần thứ tư thực chất diễn ra từ cuối năm 2020, khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát và thị trường cũng ổn định hơn so với thời điểm trước đó.

Đặc biệt năm 2021 được xem là thời kỳ đỉnh điểm của cơn sốt đất. Các báo cáo của Bộ Xây dựng đã chỉ ra rằng chỉ tính riêng năm 2021, đã có hơn 282.105 giao dịch bất động sản thành công trên khắp cả nước.

Không thể phủ nhận những ảnh hưởng từ đại dịch Covid 19 nhưng giá bất động sản, nhà ở và giá đất nền ở nhiều khu vực liên tục tăng ngay từ đầu năm 2021, tính đến thời điểm cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân từ 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng đã tăng từ 15 - 20%, giá đất nền tăng từ 20% - 30% so với cùng thời điểm cuối năm 2020.

Tình trạng sốt đất diễn ra không chỉ ở một địa phương mà trên phạm vi toàn quốc, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mức tăng bình quân từ 30% - 100% như Hà Nội tăng 75%, Hòa Bình tăng 102%, Bắc Giang tăng 37%, Bắc Ninh tăng 28%, Thanh Hóa tăng 76%, Đà Nẵng tăng 38%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 24%, Thành phố Hồ Chí Minh tăng 25%.

Các cơn sốt đất diễn ra liên tục nhưng nguồn cung giảm mạnh càng đẩy giá nhà lên cao. Nguồn cung bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh thời điểm trước dịch ghi nhận trung bình là 60.000 căn hộ/năm nhưng đến thời điểm năm 2021 chỉ có hơn 11.000 căn hộ, đã giảm 43% theo năm.

Tại Hà Nội mức giảm là 12% theo năm, chỉ còn 12.000 căn hộ được cung cấp trên thị trường. Điều này khiến cho giá nhà đất liên tục tăng vọt. Ví dụ như vào giữa năm 2021, một dự án chung cư nằm ở khu đất Ba Son, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh giao dịch ở mức 18.000 USD/m2 (tương đương 400 triệu đồng/m2) đã được xem là kỷ lục thì đến quý 4/2021, tiếp tục ghi nhận kỷ lục về giá nhà chung cư. Dự án The Grand Hanoi tại số 22 - 24 Hàng Bài của Masterise Group đã đưa ra mức bán nhà cao nhất với 35.000 USD/m2 (tương đương với gần 800 triệu đồng/m2) cho căn hộ chung cư.

Chỉ đến thời điểm đầu năm 2022, những cơn sốt đất mới có dấu hiệu hạ nhiệt.

Nguyên nhân của cơn sốt đất lần thứ tư

Đánh giá về cơn sốt đất lần thứ tư, nhiều chuyên gia đã chỉ ra rằng có ba nguyên nhân chính dẫn đến cơn sốt đất vào năm 2021, có thể kể đến như:

* Thông tin về quy hoạch và các dự án lớn: Đầu năm 2021, khi tình hình dịch bệnh dần được kiểm soát và nền kinh tế mở cửa trở lại, các địa phương bắt đầu quay trở lại quá trình xây dựng kinh tế, cùng với đó là công bố các kế hoạch đầu tư và phát triển hạ tầng, thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được cập nhật.

Thị trường bất động sản đã dần ổn định vào giai đoạn năm 2019 nhưng bị gián đoạn bởi tình hình dịch bệnh, bởi vậy mà khi kinh tế ổn định trở lại, các nhà đầu tư ngay lập tức nắm bắt thông tin về quy hoạch và các dự án lớn để xây dựng chiến lược đón đầu.

Các khu vực càng có nhiều thông tin quy hoạch và dự án thì giá bất động sản càng tăng cao, đặc biệt là các địa phương có nhiều khu công nghiệp, có nhiều dự án phát triển quỹ đất…

* Nguồn vốn đổ vào bất động sản tăng nhanh và tăng mạnh

Lãi suất tiền gửi của các ngân hàng ở mức thấp, việc đầu tư kinh doanh bị ảnh hưởng bởi tình hình dịch bệnh nên một lượng tiền nhàn rỗi của các nhà đầu tư, thậm chí là người dân đổ vào các kênh đầu tư nóng, trong đó có bất động sản.

Đặc biệt vào giai đoạn cuối năm 2021, khi thị trường chứng khoán sôi động và nhộn nhịp hơn bao giờ hết, một dòng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản, khuấy động thị trường.

* Khan hiếm nguồn cung

Như đã phân tích ở trên, dù nhu cầu về bất động sản tăng mạnh nhưng nguồn cung trong năm 2021 bị hạn chế, tình hình dịch bệnh và nhiều nguyên nhân khiến cho các dự án bất động sản được cấp phép không nhiều, liên tục giảm so với thời điểm trước đó.

Điều này càng khiến cho giá nhà đất tăng cao. Ngoài ra các yếu tố như giá nguyên vật liệu xây dựng, trong đó nổi bật là giá xi măng và thép tăng cũng là nguyên nhân tác động đến giá.

Sốt đất - Lợi bất cập hại

Khi nhìn nhận về sốt đất, cần xem xét ở cả hai khía cạnh là lợi ích và tác hại mà nó đem lại cho nền kinh tế.

* Lợi ích mà những cơn sốt đất mang lại

Khi nhắc đến sốt đất, rất nhiều người luôn cho rằng nó chỉ mang đến những thiệt hại cho người dân nhưng trên thực tế, các cơn sốt đất vẫn có lợi ích nhất định.

Trước tiên, khi các cơn sốt đất xảy ra, nhu cầu mua bán nhà đất tăng lên, các giao dịch bất động sản đem đến cho người dân sở hữu đất nguồn tiền lớn. Người dân có thể sử dụng khoản tiền này để cải thiện đời sống, tái đầu tư kinh doanh.

Cơn sốt bất động sản cũng làm cho dòng tiền được lưu thông mạnh mẽ hơn khi các nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản, nhà đầu tư kiếm lợi nhuận, người dân sử dụng tiền thu được từ giao dịch bất động sản để tái đầu tư kinh doanh, dòng vốn không bị ứ đọng và lưu thông mạnh mẽ trong nền kinh tế.

* Hệ quả xấu từ các cơn sốt đất

Dù vậy, theo nhiều chuyên gia, lợi ích mà các cơn sốt đất ảo mang đến không thể bù lại được những hệ lụy nghiêm trọng mà nó mang đến cho nền kinh tế.

Trao đổi với Báo Nhân dân, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, các cơn sốt đất, mà cụ thể là cơn sốt đất lần thứ 4 để lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế.

Trước tiên, tuy tạo ra sự lưu thông của dòng vốn nhưng nếu các cơn sốt đất không được kiểm soát, tiền của người dân và cả các doanh nghiệp đổ dồn vào thị trường bất động sản sẽ làm thiên lệch với tổng vốn đầu tư của toàn xã hội.

Thế nhưng trước các cơn sốt đất ảo, số vốn này không tạo ra giá trị thật, người dân và doanh nghiệp không thu hồi được vốn. Hệ quả sau cùng là dẫn đến tình trạng lạm phát, vỡ bong bóng bất động sản, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Đặc biệt, ở khía cạnh xã hội, cơn sốt đất ảo đẩy giá bất động sản lên cao, người có tiền thu mua nhà đất để đầu cơ chiếm tỷ trọng cao, trong khi những người có nhu cầu thật sự khó có thể hoặc thậm chí không mua được nhà ở.

Giá nhà đất hiện nay bị đẩy lên quá cao khiến cho nhiều nhà đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khu phân khúc nhà ở bình dân và tầm trung ít được quan tâm hơn. Những người có thu nhập thấp từ đó bị lấy mất cơ hội mua nhà ở, buộc phải lựa chọn các giải pháp khác như ở thuê, về quê… từ đó gây ảnh hưởng đến việc ổn định đời sống cho người dân.

Dự báo tình hình thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm

Cơn sốt đất vào năm 2021 đã có chiều hướng ổn định và giảm đáng kể khi bước vào năm 2022. Theo đánh giá từ CBRE, một trong những tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới có trụ sở tại Việt Nam, trong quý I năm 2022, giá căn hộ sơ cấp chỉ tăng 7,7%, đã giảm mức tăng và có xu hướng tăng chậm lại so với mức 14,6% cùng kỳ quý I năm 2021.

Tình trạng sốt đất về cơ bản đã giảm và đang được kiểm soát

Hiện tượng sốt đất cũng giảm dần theo từng quý và gần như không còn xuất hiện, dù giá đất nền ở một số khu vực tại Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận có sự tăng thêm. Giá đất nền ở một số huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Mê Linh, Thạch Thất hay Hoài Đức… vẫn tăng thêm 5% so với đầu năm và cao hơn 20% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên số lượng giao dịch ghi nhận có sự giảm mạnh.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ khó xảy ra các cơn sốt đất khi Nhà nước đang tăng cường kiểm soát chặt hơn nữa về thị trường bất động sản và tính minh bạch của các dự án.

Từ lịch sử phát triển của ngành bất động sản có thể thấy các cơn sốt bất động sản đều gắn liền với các thay đổi về kinh tế, đặc biệt là các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai. Hy vọng những thông tin trong bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ thêm về các cơn sốt đất, từ đó có kế hoạch phát triển bất động sản cho phù hợp.